20140521-广发证券-房地产行业_政策面改善明显_库存持续提升_13页_910kb

房地产行业总结

核心内容

2014年第20周，中国房地产市场整体表现低迷，成交与库存均出现显著变化。政策面有所改善，但市场仍面临去化压力。以下是核心内容、主要观点和关键信息的总结：

主要观点

1. 整体成交情况

• 成交低迷：一线四大城市房地产成交面积为50.71万平米，环比下降10%；部分二线城市成交面积为277.85万平米，环比下降5%。
• 区域差异明显：
  • 珠三角地区：深圳、广州、东莞三市成交环比均下降，其中深圳跌幅达52%。
  • 环渤海地区：青岛跌幅达20%，整体表现疲软。
  • 长三角地区：南京成交下跌22%，宁波等城市虽有拉升但未能扭转整体下跌趋势。
• 同比数据：2014年周均成交同比一线下降32%，二线下降27%。

2. 整体库存情况

• 库存持续上升：全国库存水平自三月推盘加速以来持续走高，创下新高。
• 推盘力度增强：开发商加大推盘力度，但去化速度仍下滑，导致库存增加。
• 政策利好：央行出台五条意见，要求银行合理确定首套房利率并加快贷款审批，有助于稳定市场预期和开发商回款。
• 地方政策放松：浙江、广东、天津部分城市限购政策有所松绑，扬州等地住房公积金政策也放宽。

3. 地产公司市场表现

• 地产组合不变：本周地产组合仍包括万科A、华夏幸福、阳光城、泰禾集团、中南建设以及建发股份。
• 股价表现：重点覆盖公司股价周变动幅度各异，多数公司维持“买入”评级。

4. 风险提示

• 降价风险扩大：若成交同比改善慢于预期，可能加剧降价压力。
• 市场预期不稳定：尽管政策有所改善，但市场仍需时间消化影响。

关键信息

1. 数据来源

• 数据主要来自Wind、广发证券发展研究中心及公司公告。

2. 图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数
• 图3：中部/其他地区城市成交指数
• 图4：库存指数
• 图5：去化与推盘指数
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图7：广发地产组合周度表现
• 图8-图19：重点城市商品房市场成交与去化情况

3. 重点城市表现

• 北京：二手房挂牌价平均降幅达10%，库存创自2013年3月后新高。
• 青岛：成交与去化均出现明显下滑。
• 上海：库存保持相对稳定。
• 深圳：成交环比下降52%，降幅最大。
• 广州：成交环比下降13%，库存略有上升。
• 东莞：成交环比下降7%。
• 宁波：成交环比上升25%，表现相对较好。
• 南昌：成交环比上升25%，去化时间有所增长。
• 福州：开发商推出多种优惠策略以加速回笼资金。

4. 公司公告与动态

• 上实发展竞得杭州商住用地，拟发行30亿元债券。
• 中国国贸获证监会核准发行9亿元公司债。
• 新湖中宝转让锦泰财险股份，总额2.7亿元。
• 浦东金桥拟非公开发行2.922亿股，募资30亿元，并收购上海金桥出口加工区联合发展有限公司股权。
• 厦门国贸竞得厦门集美区土地使用权，楼面价达13136元/平。

投资评级

• 行业评级：买入
• 公司评级：
  • 万科A、保利地产、招商地产、金地集团、新湖中宝、荣盛发展、建发股份、世茂股份、阳光城等公司维持“买入”评级。
  • 部分公司如泛海控股、新华联、苏宁环球、滨江集团、华发股份、福星股份、亿城投资、鲁商置业维持“持有”或“谨慎增持”评级。

风险提示

• 降价风险扩大化：若市场成交改善不及预期，可能加剧价格下行压力。
• 政策预期波动：地方政策的不确定性可能影响市场走势。

报告信息

• 分析师：乐加栋，S0260513090001，联系方式：021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
• 联系人：
  • 郭镇，021-60750637，guoz@gf.com.cn
  • 金山，021-60750652，jinshan@gf.com.cn
• 报告日期：2014-05-21
• 免责声明：本报告仅供广发证券重点客户参考，不对外公开发布，且不构成任何投资建议。