2022-04-13-港交所-中国新城镇_二零二一年年报_207页_7mb

中国新城鎮发展有限公司2021年年度总结

核心内容

中国新城鎮发展有限公司（简称“CNTD”）于2010年在港交所上市，2014年成为国开金融旗下公司，2021年完成股权结构调整，无锡交通集团通过其子公司锡通国际收购CNTD 29.99%股权，成为第一大股东，国开国际控股持有24.99%股权。公司由此形成“地方国企+国有金融机构”的混合所有制结构，有利于推动业务转型和市场激励机制的建立。

主要观点

• 业务转型：CNTD积极拓展大健康产业、战略新兴产业、信息技术应用创新等新经济领域，以股权投资项目为切入点，探索新的业务赛道和主营业务方向。
• 固定收益类投资：公司持续优化固定收益类项目投资组合，保持稳健增长，全年按期回收多个项目本金，并实现稳定现金流。
• 优质资产运营：公司重点运营武汉光谷新发展国际中心等优质资产，稳定出租率及租金水平，维持良好的运营状态。
• 风险项目化解：通过多种方式回收风险项目本金，如长春新城、秦皇岛等，同时推进中科南昌项目债务重整和合同纠纷仲裁案件执行。
• 财务表现：2021年实现营业收入3.68亿元，净利润1.31亿元，归属于母公司净利润1.09亿元，成功扭亏为盈。
• 企业治理：董事会设立审计、提名、薪酬等三个委员会，确保公司治理结构合理、透明，所有重大决策均需董事会审议。

关键信息

股权结构变化

• 2021年9月28日，无锡交通集团及国开国际控股分别持有29.99%和24.99%股权。
• 股权结构优化为“地方国企平台+国有金融投资机构”模式，增强公司发展动力。

主要项目情况

1. 上海罗店新镇项目（拥有72.63%权益）

   • 总占地面积6.80平方公里，位于宝山区，地铁7号线直达市中心。
   • 2021年6月完成东部地块成交及返还款收取。

2. 武汉光谷新发展国际中心项目（拥有66.4%权益）

   • 总建筑面积172,496平方米，位于光谷高新区，具备半导体产业基础。
   • 2021年出租率稳定在97.47%，租金水平保持良好。

3. 北京门头沟区军庄镇项目

   • 项目位于香山附近，规划为集文化科技、生态医养、旅游休闲于一体的综合产业园区。
   • 与北京万科合资成立项目公司，负责整体开发运营。

4. 南京雨花台区铁心桥物业开发项目

   • 总占地面积23,475.91平方米，与明发集团合资，进行综合开发。

5. 溧阳李相项目（拥有100%权益）

   • 占地面积20.55平方公里，靠近溧阳市中心及桃仙国际机场。
   • 项目为一级开发历史存量项目，正在优化模式并回收投资资金。

财务状况

• 营业收入：2021年为人民币2.73亿元，同比下降30%。
• 净利润：人民币1.31亿元，实现年度扭亏为盈。
• 资产负债率：2021年为14.0%，较2020年下降。
• 现金及银行结余：人民币3.86亿元，较2020年减少4.69亿元。
• 固定收益投资组合：2021年底恢复至人民币14.3亿元，为2022年盈利目标奠定基础。

融资与战略

• 融资策略：利用股东的信用背景搭建境内外融资渠道，通过多元化融资手段支持业务发展。
• 业务战略：聚焦新经济领域，以“投资+产品运营”模式推动业务转型，打造全国领先的城镇化投资运营品牌。
• 企业使命与目标：致力于打造符合区域经济发展需要及居民诉求的城镇化民生产品，提升居民幸福感，目标成为国内领先的城镇化投资平台。

项目运营与资产优化

• 稳定运营优质资产：武汉光谷项目在疫情及政策影响下保持稳定出租率，南京项目积极与地方政府沟通，推动项目实施。
• 加快剥离低效资产：如沈阳李相项目，启动与政府的优化谈判，争取项目退出。
• 风险项目管理：通过多种方式回收风险项目本金，如长春新城、秦皇岛项目，同时推进中科南昌项目的债务重组。

企业治理

• 董事会结构：由12名董事组成，包括4名执行董事、4名非执行董事、4名独立非执行董事。
• 治理机制：设立审计、提名及薪酬委员会，确保公司治理结构清晰、高效。
• 董事责任：所有董事对集团表现负有同等责任，独立非执行董事负责监督管理层表现，确保公司战略兼顾股东、员工、客户等多方利益。

未来展望

2022年，CNTD将继续在挑战中稳健寻求投资机会，推动业务转型，配合国家政策，以市场为导向，拓展健康产业、战略新兴产业、信息技术创新等新经济领域业务，稳定运营优质资产，退出低效资产，稳步推进公司高质量发展，为股东创造核心价值。

董事及高管履历

• 刘玉海：非执行董事兼董事会主席，拥有丰富的产业管理经验。
• 李耀民：非执行董事兼副主席，具备20年以上房地产开发及管理经验。
• 刘贺强：执行董事兼行政总裁，拥有多年投资及金融管理经验。
• 胡志伟：执行董事，负责项目管理及战略实施。
• 杨美玉：执行董事，负责新经济领域的股权投资。
• 施冰：执行董事，专注于战略合作。
• 王建刚：非执行董事，拥有超过10年法律经验。
• 王红旭：非执行董事，具备丰富的投资管理经验。
• 陈颂国：首席独立非执行董事，拥有审计、财务及管理经验。
• 江绍智：独立非执行董事，具备金融及企业管理背景。
• 张浩：独立非执行董事，拥有企业治理及教育背景。
• 卢伟雄：独立非执行董事，拥有丰富的审计及财务经验。
• 王燚：首席财务官，拥有15年财务及投资经验。

总结

CNTD在2021年实现了业务转型与财务改善，通过优化股权结构、拓展新经济领域、稳定运营优质资产、加快剥离低效资产等策略，逐步构建多元化业务体系。公司未来将继续以市场为导向，结合股东资源，推动高质量发展，为股东创造长期价值。