从_形象进度法_到_财务支出法_地产解惑_系列之一_统计口径改变对投资增速的影响_17页_1mb

房地产投资统计口径改革对增速的影响分析

核心内容

本报告围绕房地产投资统计方法从“形象进度法”向“财务支出法”的转变，分析了这一改革对投资增速的影响，并据此提出投资建议。

主要观点

1. 房地产投资统计制度的历史与问题

• 历史沿革：我国原投资统计制度建立于计划经济时代，以项目为统计对象，采用形象进度法，逐级审核上报。
• 主要问题：
  • 投资规模偏大、增速偏快，与GDP等指标不匹配。
  • 投资增速与水泥、钢铁等实物指标不一致，缺乏可比性。
  • 形象进度法存在主观估计和核查困难。
  • 统计工作量大，效率低。

2. 统计方法改革

• 改革背景：2016年中央全面深化改革领导小组提出改革方向，2017年起试点，2018年起全国推广。
• 新旧制度差异：
  • 调查对象：由“项目”转变为“法人单位”。
  • 计算方法：由“形象进度法”转变为“财务支出法”。
  • 统计范围：由“固定资产投资”转变为“非金融资产投资”。
  • 统计标准：扩大统计范围，纳入更多法人单位。
  • 调查方法：由全面调查为主，转变为全面调查、重点调查和抽样调查相结合。
  • 数据采集方式：由纸质报表逐级上报，转变为联网直报。

3. 统计方法改变对投资增速的影响

• 投资数额变化：采用财务支出法后，投资统计数额偏小。
• 增速偏差：在未进行基数回溯调整的情况下，投资增速偏小约2.7个百分点。
• 区域差异：中西部地区投资发力带动整体增速，但东部地区增速疲软。
• 数据滞后性：财务支出法存在一定的滞后性，主要体现在结算不及时和财务制度不健全。

4. 试点实例分析

• 嘉兴港区试点：2015年一季度，财务支出法投资总额低于形象进度法约0.97亿元，降幅达158.8%。
• 基数调整：2017年部分省市对2016年投资数据进行回溯调整，挤出水分，但增速仍采用可比口径。

5. 对2018年投资增速的影响

• 全国增速偏低：由于未对2017年数据进行回溯调整，2018年房地产投资增速较实际可比口径偏低约2.7个百分点。
• 区域结构性分化：中西部及三四线城市投资表现强劲，东部则相对疲软。
• 未来趋势：随着基数效应消失，投资增速有望回升；同时，投资增速将更贴近施工面积增速。

关键信息

• 统计口径变化：2018年起，房地产投资由“形象进度法”改为“财务支出法”，导致统计数额偏小，增速偏慢。
• 数据测算：根据试点数据和回溯调整，财务支出法下投资增速较形象进度法偏低约2.7个百分点。
• 区域趋势：中西部及三四线城市房地产市场表现活跃，带动整体投资增速。
• 投资建议：关注提前布局中西部和三四线城市的房企，如A股的新城控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展，H股的碧桂园、中国恒大、新城发展控股等。
• 风险提示：房地产调控政策持续收紧；中西部及三四线城市房地产投资不及预期。

投资建议

• 推荐公司：
  • A股：新城控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展
  • H股：碧桂园、中国恒大、新城发展控股
• 评级：强烈推荐（相对沪深300指数涨幅20%以上）

风险提示

• 房地产调控政策持续收紧
• 中西部及三四线城市房地产投资不及预期

行业与沪深300走势比较

• 行业走势与沪深300指数存在差异，需关注市场结构性变化。

评级说明

• 公司评级：以报告发布日后12个月内股价相对沪深300指数涨幅为基准。
• 行业评级：以行业指数相对沪深300指数涨幅为基准。

分析师与研究助理简介

• 杨柳：策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，专注宏观策略与房地产研究。
• 王嵩：浙江大学会计学硕士，曾从事房地产信托业务。
• 由子沛：同济大学与美国西北大学联合培养土木工程博士，曾就职于中信证券。

总结

本报告通过分析新旧投资统计方法的差异，揭示了统计口径调整对房地产投资增速的影响，认为财务支出法导致投资增速偏低，但中西部及三四线城市仍具发展潜力，建议关注相关区域布局的房企。