2000-12-31-华中科技大学-深圳赛格广场建设项目评析（2001年）_57页_1mb

深圳赛格广场建设项目评析总结

核心内容

深圳赛格广场是赛格集团公司投资建设的高档商业性综合楼，位于深圳市深南中路和华强北路交汇处，总建筑高度355.8米，地上72层，总建筑面积169,459平方米，是当时深圳市第二高楼，也是世界首座钢管混凝土结构的超高层建筑。该项目在建设过程中实现了低风险高收益，内部收益率达到31%，投资回收期仅1.6年，成为深圳超高层建筑中的典范。

主要观点

• 投资回报显著：赛格广场在建设后一年内收回全部投资，其内部收益率和投资回收期远优于行业平均水平。
• 项目管理创新：赛格广场的建设采用逆做法施工工艺，大幅缩短工期并降低施工成本。
• 设计与施工结合紧密：项目在设计和施工过程中强调技术与经济的结合，通过合理拆分工程和招投标制度实现质量、投资与工期的三重控制。
• 监理体系完善：项目采用以项目总监负责制为核心的监理模式，有效协调了各参建单位，确保施工安全和质量。
• 公司发展成果：赛格广场的建设不仅带来了经济效益，还促成了赛格广场公司的成立与发展，提升了赛格地产的品牌影响力。

关键信息

项目概况

• 建筑高度：355.8米
• 建筑面积：169,459平方米
• 结构形式：钢管混凝土结构，世界首例
• 投资与收益：
  • 投资额：12.6亿元人民币
  • 销售收入：截至2001年6月，已销售56,000平方米，合同金额13.3亿元
  • 净现值（NPV）：24,452.07万元
  • 内部收益率（IRR）：31%
  • 投资回收期（静态）：7.8年
  • 投资回收期（动态）：8.1年
  • 从建成开始计算，静态投资回收期：1.3年
  • 动态投资回收期：1.6年

建设过程

• 建设时间线：
  • 1996年1月6日开工
  • 1999年4月8日塔楼钢结构封顶
  • 2000年5月22日竣工验收
• 施工工艺：采用逆做法施工，有效解决狭窄场地和地下施工问题。
• 设计阶段：方案设计阶段存在投标单位选择范围过小、方案仓促等问题，但初步设计和技术设计阶段成效显著。

投资与收益分析

• 投资控制：通过合理拆分工程、招投标制度和会签机制，有效控制投资成本。
• 收益结构：
  • 销售收入：1998年起开始销售，预计2002年完成
  • 租金收入：包括地下停车、观光层、酒店等
  • 财务评价指标：
    • 折现率：10%
    • 净现值（NPV）：24,452.07万元
    • 内部收益率（IRR）：31%
    • 投资回收期：1.6年

设计与施工

• 设计阶段：
  • 设计招标方式：采用方案竞选，未采用公开招标
  • 投标单位选择：仅邀请三家国内设计单位，未引入国际设计力量
  • 方案评选：结果不够理想，被戏称为“大烟囱”或“注射器”
• 施工阶段：
  • 采用逆做法，解决了狭窄施工场地和地下水位高的问题
  • 钢管混凝土结构：提高了空间利用效率和施工便捷性
  • 质量控制：严格实施原材料检测、工序质量控制和施工精度管理，确保建筑整体垂直度偏差仅7毫米

监理与管理

• 监理组织结构：
  • 以项目总监负责制为核心
  • 设置主任工程师、各专业工程师、合同预算工程师等岗位
• 管理措施：
  • 投资控制：通过会签制度和合同预算工程师参与控制，确保投资不超支
  • 工期控制：采用动态网络图，合理安排施工顺序和进度
  • 质量控制：严格执行原材料检测、工序质量控制、定位精度和焊缝质量检查
  • 安全管理：建立日安全巡检制度，确保施工安全

公司发展

• 公司发展历程：
  • 成立之初：3人、注册资本1000万元
  • 发展成果：6年内发展为35人、总资产5000万元的综合房地产企业
• 公司发展意义：
  • 赛格广场公司通过项目成功积累了品牌效应和管理经验
  • 项目带动了公司品牌“赛格地产”的形成，并逐步向内地拓展

总结

赛格广场的建设是一个成功的案例，其投资回报高、工期短、质量优，且带动了赛格广场公司的成长与品牌建设。项目在设计和施工过程中体现了较强的组织协调能力和技术实施水平，但前期的决策和设计阶段也暴露出一些问题，如投标单位选择范围小、方案设计仓促等。监理体系的建立和完善在控制投资、工期和质量方面发挥了重要作用，为现代工程监理提供了新思路。赛格广场的成功不仅是建筑上的成就，更是企业发展的典范。