华中科技大学-深圳赛格广场建设项目评析（2001年）-2001.1-57页_1mb

报告摘要

深圳赛格广场建设项目评析总结

核心内容

深圳赛格广场是深圳市赛格集团公司投资建设的高档商业性综合楼，位于深南中路与华强北路交汇处，总高355.8米，地上72层，总建筑面积169,459平方米，是深圳市第二高楼，采用钢管混凝土结构，是世界上首座此类结构的超高层建筑。项目不仅在建设过程中实现了快速、高质量的完成，而且在建成一年内收回全部投资，内部收益率达到31%，远高于行业平均水平，实现了低风险与高收益的双赢。

主要观点

投资与收益
- 赛格广场在建设中实现了快速资金回收，是深圳乃至全国超高层建筑中罕见的高回报项目。
- 公司在项目中迅速成长为一家综合型房地产企业，品牌“赛格地产”初具规模，未来发展前景良好。
决策与流程管理
- 决策阶段缺乏系统的可行性分析，导致部分决策不够科学，如选择过高建筑高度、未对设计方案进行经济论证。
- 决策虽不完美，但总体上为项目成功奠定了基础，尤其在锁定目标客户和优化功能布局方面表现突出。
设计与施工
- 项目采用钢管混凝土结构和逆做法施工工艺，具有技术创新和效率优势。
- 设计阶段存在不足，如设计方案选择过于仓促，缺乏充分竞争，影响了建筑的美观性。
- 施工图设计滞后，造成边设计边施工，增加了工程成本和管理难度。
监理与项目管理
- 赛格广场的监理模式将开发商与监理公司融合，通过项目总监统一管理，合同预算工程师参与招投标和投资控制，实现了全过程动态管理。
- 引入会签制度，确保投资变更的合理性，有效控制成本。
- 强调质量与工期的平衡，通过严格的工序管理和质量控制，确保了项目整体优良，获得深圳市优质工程称号。
公司发展与品牌建设
- 赛格广场公司从成立之初的3人发展为33人，资产由1000万元增加到5000万元，成为深圳房地产行业的重要参与者。
- 项目为公司积累了丰富的房地产开发经验，提升了品牌影响力，具备向内地发展的潜力。

关键信息

建筑特点：355.8米，72层，钢管混凝土结构，逆做法施工工艺，是当时世界最高钢管混凝土建筑。
财务表现：内部收益率31%，动态投资回收期仅1.6年，远优于行业平均水平。
设计与施工：采用逆做法施工工艺，缩短工期，但施工图设计滞后导致边设计边施工，增加成本。
监理模式：融合开发商与监理公司，通过合同预算工程师参与招投标和变更控制，实现全过程动态管理。
公司发展：赛格广场公司成立初期仅3人，发展为具有综合房地产开发能力的企业，品牌效应显著。

结构评析

设计阶段：缺乏充分竞争，设计方案选择仓促，导致建筑造型不美观，但通过钢管混凝土结构和逆做法施工工艺实现了技术突破。
施工阶段：采用逆做法工艺，提高施工效率，但施工图滞后导致管理复杂，影响进度。
监理阶段：建立完善的会签制度和竣工结算流程，确保质量与投资控制，实现安全施工和高效管理。
公司发展：项目推动了公司成长，形成品牌效应，为后续发展奠定基础。

财务评价

投资与收益：从1994年至2001年，总投入为12.6亿元，销售收入和租金收入合计超过4.5亿元，项目净现值为24452.07万元，内部收益率为31%，投资回收期仅1.6年。
成本控制：通过合理拆分工程，采用招投标制度和会签机制，有效控制成本，节约投资500万元左右。
收益预测：项目收益年限为70年，未来仍有巨大潜在收益。