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报告摘要

文档总结

核心内容概述

本文档是一份市场研究报告，主要涵盖东南亚及中国房地产管理服务（PMS）行业的分析，包括公司动态、市场趋势、财务数据、行业事件以及投资建议。

主要观点

房地产管理服务行业增长：房地产管理服务（PMS）行业正在快速增长，预计到2016年底，中国房地产管理服务的GFA（总建筑面积）将达到22亿平方米，比2015年的17.6亿平方米有显著增长。
传统PMS业务的挑战：传统PMS业务利润率较低，促使公司开发更多增值服务，如社区O2O服务。然而，这些增值服务成本较高，因此依赖资本市场的融资成为关键。
资本市场的利用：PMS公司通过上市和融资来扩大业务，例如Colour Life、COPH和ZAH已经在港股上市，而Greentown Service计划在2016年上市。同时，一些公司考虑将其业务分拆上市。
投资建议：部分公司被列为“BUY”或“SELL”，其中Air China、Ping An Insurance、Bank BJB、Genting Bhd、City Developments、DBS、Bangkok Dusit、Siam Cement等被推荐为“BUY”，而Hartalega、Sembcorp Marine被推荐为“SELL”。
行业事件：部分PMS公司开始在NEEQ（新三板）上市，以寻求资金和品牌提升的机会。NEEQ上市公司的平均净利润率略低于行业龙头公司。
市场趋势：中国房地产管理服务行业面临宏观环境的挑战，但通过发展增值服务和利用资本市场的支持，仍具备增长潜力。
投资机会：部分公司通过O2O平台扩展业务，如ZAH进入五个新城市，并寻求外部资金支持。此外，国际航线的增长为北京首都国际机场（BCIA）带来更高的收益。

关键信息

东南亚市场分析

印度尼西亚：Ace Hardware Indonesia被列为“HOLD”，目标价为Rp1,000，当前价为Rp900。公司增长不足，缺乏新门店。
马来西亚：电信行业受到第五家运营商的影响，下调了2017-2018年的盈利预测，分别为4%和7%。维持“UNDERWEIGHT”评级。
新加坡：分析了英国脱欧（Brexit）对FSSTI的影响，并指出可能受影响的股票。
泰国：Somboon Advance Technology被列为“HOLD”，目标价为Bt14.20，当前价为Bt13.20。

中国房地产管理服务（PMS）

市场增长：PMS市场增长潜力大，增值服务如O2O平台正在推动行业增长。
公司动态：
- Colour Life：截至2016年5月16日，管理面积达3600万平方米，目标在2016年达到4200万平方米。公司通过有机增长和并购扩展业务，但其毛利率预计在2016年进一步下降。
- ZAH：社区O2O平台覆盖2870个住宅项目，用户数从179,500增长至295,000。公司计划通过发行可转换债券和寻求并购贷款来支持O2O业务扩展。
- COPH：可能因COLI和CITIC的并购而扩大其管理面积，预计新增2400万平方米。公司传统PMS业务仍是主要收入来源。
财务数据：
- 中国房地产管理服务行业整体呈现良好的增长趋势，净利润率从2014年的4.8%上升至2016年的20.9%。
- BCIA（北京首都国际机场）：2016年国际旅客吞吐量增长显著，预计净收入增长3.3%。公司债务结构改善，预计2018年净负债将减少62%，可能提高分红比例。

重要数据表格

指标	2015	2016F	2017F	2018F
净利润（亿元）	1,642	1,833	2,147	2,234
毛利率（%）	54.9	33.3	20.6	20.6
净利润率（%）	19.9	19.2	4.6	4.6
ROE（%）	14.5	27.0	20.2	20.2
GFA管理面积（万平方米）	322.1	33.8	82.6	82.6

东南亚市场相关指数

指数	前收盘	1日变动	1周变动	1月变动	年度变动
DJIA	17674.8	(0.3)	(1.5)	0.8	1.4
S&P 500	2075.3	(0.2)	(1.7)	1.4	1.5
FTSE 100	5923.5	(2.0)	(5.7)	(3.5)	(5.1)
AS30	5282.5	(2.0)	(2.7)	(2.1)	(1.2)
CSI 300	3076.0	0.3	(3.6)	0.0	(17.6)
FSSTI	2768.3	(0.6)	(2.8)	1.2	(4.0)
HSCEI	8583.1	(0.4)	(3.2)	3.4	(11.2)
HSI	20387.5	(0.6)	(3.1)	3.4	(7.0)
JCI	4821.6	0.3	(2.3)	1.3	5.0
KLCI	1626.1	(0.2)	(2.1)	(0.1)	(3.9)
KOSPI	1972.0	(0.4)	(2.0)	0.3	0.5
Nikkei 225	15859.0	(1.0)	(4.9)	(3.4)	(16.7)
SET	1428.1	0.4	(1.0)	2.4	10.9
TWSE	8576.1	0.5	(0.2)	6.5	2.9
BDI	608	(0.2)	0.3	1.3	27.2
CPO (RM/ml)	2606	(1.0)	(2.0)	(0.7)	18.4
Brent Crude (US$/bbl)	50	(1.0)	(3.1)	4.2	33.7

投资建议

BCIA（北京首都国际机场）：维持“BUY”评级，目标价为HK$11.60，预期涨幅为45.5%。
PMS公司：部分公司如Colour Life、COPH、ZAH通过资本市场的支持进行扩张，提升品牌价值。
市场趋势：由于传统PMS业务的利润率低，公司积极发展增值服务，如O2O平台，以提高盈利能力。

公司更新

BCIA：国际航线增长显著，预计净收入增长3.3%。公司债务结构改善，可能提高分红比例。
ZAH：社区O2O平台覆盖2870个住宅项目，用户数从179,500增长至295,000，计划通过外部融资支持业务扩展。

分析师信息

David Yang：负责东南亚市场分析，联系方式为+8621 5404 7225 ext 801，邮箱为davidyang@uobkayhian.com。
K Ajith：负责新加坡市场分析，联系方式为+65 6590 6627，邮箱为ajith@uobkayhian.com。
Sophie Leong：负责新加坡市场分析，联系方式为+65 6590 6621，邮箱为sophieleong@uobkayhian.com。

总结

该报告重点分析了东南亚及中国房地产管理服务行业的增长趋势、公司动态、财务表现和投资建议。PMS行业正通过增值服务和资本市场的支持实现增长，部分公司如Colour Life、COPH和ZAH在港股上市，而一些较小公司则选择在NEEQ上市。同时，北京首都国际机场因国际航线增长而受益，维持“BUY”评级。整体来看，该行业具备良好的增长潜力，但需关注资本市场的支持和业务扩展的成本问题。

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