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万科2024年上半年半年报深度解析

1. 总体亏损概况

• 亏损规模：2024年上半年归属母公司净利润亏损98.52亿元，同比下降199.82%；扣非后净利润-76.13亿元，同比下降187.48%。
• 亏损原因：
  1. 房地产结算规模及毛利率大幅下降（结算收入同比降34.6%，毛利率6.8%同比下降13.5个百分点）。
  2. 大宗资产交易降价及项目亏损导致计提减值准备（存货跌价21亿元，信用减值21亿元）。
  3. 非主业财务投资及交易亏损。

2. 经营现金流与资产负债

• 销售情况：上半年销售金额同比下降37.6%，销售回款同比下降35.48%，经营现金流净额首次转负。
• 债务结构：有息债务总额较2023年增长112.2亿元至3312.7亿元，其中一年内到期债务占30.8%，较历史高点有所恶化。
• 缩表与资金压力：通过出售资产净回笼资金49.76亿元，但不足以覆盖经营与筹资净流出，现金及现金等价物环比减少69.56亿元。

3. 运营亮点与风险点

• 非房地产业务：
  • 物业服务收入同比增长13.98%，万物云平台服务增长9.5%。
  • 租赁住宅运营率95.2%，单房成本显著下降。
  • 商业项目出租率达94.2%，冷链业务增长8.4%。
• 土储结构问题：高能级区域销售表现优于土地储备，形成错配风险；低能级区域土地价格低但市场景气度回升不及预期。

4. 未来展望

• 债务风险：2025年到期债务规模达361.50亿元，依赖借新还旧与银行信用支持。
• 销售回款：需改善70大中城市房价企稳回升趋势，否则亏损将持续。
• 经营转型：加速轻资产输出与REITs战略推进，但短期债务压力难缓解。