清科《2013地产基金报告》发布，外资地产基金热投中国_3页_151kb

清科观察：2013年中国外资地产基金发展总结

核心内容概述

2013年，中国房地产私募基金市场在整体上升趋势下，外资机构表现尤为突出。清科研究中心发布的《2013年中国私募房地产投资基金年度研究报告》显示，外资机构在该年度共募集9支房地产私募基金，总募资规模达到34.05亿美元，较2012年的8.67亿美元显著增长。其中，单支基金平均募资规模从1.73亿美元提升至4.26亿美元，增幅达1.46倍，反映出外资机构在中国房地产市场的投资信心和实力增强。

主要观点

1. 外资机构募资能力强，项目运营经验丰富

• 外资房地产私募机构多为国际知名公司，如铁狮门、黑石、丰树等，具备成熟的募资能力和大型项目运营经验。
• 外资基金通常面向全球机构投资者和高净值个人，募资范围广、效率高。
• 美元基金依托发达的离岸在岸市场，资金募集相对容易，例如丰树中国机会基金二期仅用3个月便募集到14亿美元，且需求量超过基金上限。

2. 与本土房企合作，推动国际化进程

• 中国本土房企正积极寻求“走出去”战略，外资基金凭借国际经验成为其合作对象。
• 万科与铁狮门的合作项目是典型案例，双方在旧金山联合开发房地产项目，总投资约6.2亿美元，其中万科出资1.75亿美元，占股70%，铁狮门出资7,500万美元，占股30%。
• 这种合作模式有助于本土房企拓展海外市场，同时为外资基金提供稳定的项目来源。

3. 政策限制较多，投资策略集中化

• 外资房地产私募基金需通过外管局审批才能将美元基金转换为人民币用于投资，这一过程耗时1-3个月。
• 政府自2006年起持续收紧对外资进入房地产行业的限制，如《外商投资产业指导目录》对房地产投资领域有明确限制，外资有限合伙人无法直接投资人民币基金。
• 2013年外资基金投资案例中，有15起发生在北上广深及杭州等一线大城市，显示出外资机构对大城市项目的偏好。
• 过度集中于一线城市的策略，虽然符合资金需求大的项目特点，但也导致外资机构难以深入中国房地产资本市场，且面临较大的政策风险。

关键信息

外资基金募集情况

• 2013年：共募集9支基金，总募资规模为34.05亿美元。
• 2012年：共募集5支基金，总募资规模为8.67亿美元。
• 平均单支基金规模：2013年为4.26亿美元，较2012年增长1.46倍。

典型外资基金案例

政策限制

• 外资机构需通过外管局审批才能将美元基金转换为人民币。
• 房地产行业受“限外令”影响，外资投资受到严格限制。
• 投资项目需符合《外商投资产业指导目录》，限制较多。

投资策略

• 外资基金主要集中于北上广深及杭州等一线城市。
• 这种集中化策略虽然有利于资金规模大的项目，但也限制了其在中国房地产市场的广泛参与。

总结

2013年，外资房地产私募基金在中国市场表现出强劲的募资能力和项目运营经验，尤其在一线城市项目中占据主导地位。然而，受政策限制影响，外资机构难以全面融入中国房地产资本市场，且投资策略过于集中化，使其面临较高的政策风险。未来，随着政策环境的变化和中国房地产市场的进一步开放，外资机构或将迎来更广阔的发展空间。