2017-房地产行业报告（成渝联合调研之重庆楼市篇）：重庆房价不涨的神话破灭？_20页-2mb

重庆房价不涨的神话破灭？——房地产行业报告（成渝联合调研之重庆楼市篇）

核心内容

本报告分析了2016年至2017年上半年重庆房地产市场的发展情况，指出重庆房价在经历多年的平稳后，因多重因素推动而快速上涨，打破了“房价不涨”的传统认知。报告认为，重庆房价的上涨主要源于短期供应不足及政策外溢效应，而非长期基本面的改变。

主要观点

• 重庆房价上涨的三大源动力：

  • 第一波：2016年9、10月外地投资客涌入，带动市场销售热度。
  • 第二波：调控政策下外地投资客减少，重庆主城区居民购房热情被激发。
  • 第三波：春节后重庆区县购房者接力，推动市场进一步升温。

• 短期供应不足是主要原因：

  • 工期滞后导致新房供应不足。
  • 调控政策限制了短期供应入市，形成“饥饿销售”。
  • 一线及核心二线城市限购，重庆作为经济核心二线城市吸引投资需求。

• 重庆楼市的长期支撑因素：

  • 主城人口净增长，推动需求。
  • 经济持续快速增长，产业结构以汽车和电子制造为主，占GDP近40%。
  • 土地供应策略调整，2016年土地供应减少，导致市场供需失衡。
  • 完善的保障房体系，保障“住有所居”。
  • 房产税试点政策对市场具有战略意义，虽对房价影响有限，但为长效机制提供了经验。

• 市场预期与政策影响：

  • 重庆作为“政策洼地”和“价格洼地”，吸引大量投资。
  • 调控政策虽抑制了房价过快上涨，但加剧了购房者的恐慌情绪。
  • 随着市场理性回归，调控政策将逐步退出，市场有望降温。

关键信息

• 市场表现：

  • 2016年重庆成交量突破2800万方，成交金额突破2000亿，成为全国最大商品房市场。
  • 2017年上半年重庆房价快速上涨，主城楼盘均价涨幅超过30%，热点区域涨幅甚至超过100%。

• 投资策略建议：

  • 建议关注深耕重庆的房企，如迪马股份、金科股份、招商蛇口、万科、金融街、恒大和融创。
  • 这些公司盈利预测乐观，PE估值下降，具有较强的市场竞争力。

• 政策背景：

  • 重庆自贸区获批，增强了城市吸引力。
  • 政府换届带来市场预期变化。
  • 20余城市限购限贷政策外溢至重庆，推动市场升温。

行业重点公司盈利预测与评级

行业评级体系

• 公司投资评级：

  • 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 推荐：相对强于市场基准指数收益率5%~15%之间。
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 回避：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

• 行业投资评级：

  • 看好：相对强于市场基准指数收益率5%以上。
  • 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间。
  • 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5%以上。

调研结论

重庆房价上涨是短期供需失衡与政策外溢效应的结果，而非长期基本面变化。随着市场逐渐理性，调控政策将逐步收紧，房价有望回归平稳。建议投资者关注深耕重庆的房企，以获取市场红利。