20170731-东兴证券-房地产行业报告（成渝联合调研之重庆楼市篇）_重庆房价不涨的神话破灭__19页_1mb

重庆房价不涨的神话破灭？——房地产行业报告总结

核心内容

重庆房地产市场在2017年经历了显著的房价上涨，打破了此前“房价不涨”的印象。这一变化主要由短期供应不足和长期政策、经济因素共同驱动。报告指出，重庆作为核心二线城市，其房价上涨并非源于基本面的根本改变，而是多种短期因素叠加的结果。

主要观点

• 市场高热现象：2016年重庆楼市成交量突破2800万方，成交金额突破2000亿，成为全国最大的商品房市场之一。2017年前6个月全市均价大幅上扬，显示市场热度持续。
• 三波上涨热潮：重庆房价上涨分为三波，分别由外地投资客、主城区居民、区县购房者推动，形成了市场热度的不断升级。
• 短期供应不足：房价上涨的实质是由于短期供应不足，包括工期延迟、调控政策限制供应入市、以及外地投资需求流入等因素。
• 长期支撑因素：主城人口净增长、经济发展强劲、城市向北扩展、保障房体系完善、房产税试点等，为重庆房价提供了长期支撑。

关键信息

1. 重庆房价上涨原因

• 政策因素：重庆作为政策洼地，未限购政策使其成为投资和投机的热点。
• 经济因素：重庆经济持续增长，尤其是汽车和电子制造业占GDP近40%，带动城市整体发展。
• 土地供应变化：2016年土地供应显著减少，导致市场供应不足，加剧了房价上涨。
• 人口结构：主城人口净增长，全域人口净流出，但主城九区人口持续流入，支撑房价。
• 房产税试点：重庆作为房产税改革试点城市，政策虽对房价影响不显著，但具有战略意义。

2. 市场现状与趋势

• 库存周期变化：2017年上半年重庆市场短期库存周期降至近3个月，但长期库存仍较高。
• 价格趋势：2017年上半年重庆房价快速上涨，主城区部分楼盘价格翻番，北部新区涨幅超过50%。
• 调控政策：未来重庆可能面临全国统一的限购限贷政策，市场热度或将逐渐降温。

3. 投资建议

• 房企受益：深耕重庆的房企如迪马股份、金科股份、招商蛇口、万科、金融街、恒大和融创，均在此次市场热潮中受益。
• 重点跟踪公司：以上房企均被强烈推荐，其盈利预测和估值表现良好。

表格与图表目录

• 表1：重庆五大功能区发展指标
• 表2：重庆房产税政策变化
• 表3：重点跟踪公司盈利预测与PE估值
• 图1-19：涵盖重庆发展历程、经济走势、房价变化、调控政策、保障房体系等内容，提供市场趋势的直观分析。

调研结论

重庆房价的快速上涨是短期因素导致的市场现象，而非长期基本面驱动。随着下半年供应增加，市场热度或将有所缓解。但重庆仍具备长期发展潜力，其政策、经济和人口结构等因素将继续支撑房价。报告建议投资者关注重庆本地龙头房企，把握市场机遇。