零售行业：腾讯等巨头入股万达，解读各自的“小目标”-20180131-招商证券-13页-1mb

万达商业与互联网巨头战略合作总结

核心内容

2018年1月31日，万达商业与腾讯、京东、苏宁云商、融创中国达成战略合作，注资总额达340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。此次合作标志着万达商业从地产开发向商业管理运营的转型，同时也为互联网巨头提供了线下流量入口，开启了新零售融合的新篇章。

主要观点

• 万达集团背景：万达集团成立于1988年，已发展为涵盖商业、文化、网络、金融四大产业的巨头，其中商业地产是其主要收入来源。
• 万达商业转型：万达商业于2014年在港上市，2016年私有化退市，2017年进一步剥离酒店和文旅项目，逐步向商业管理运营企业转型。
• 战略合作意义：此次注资是互联网巨头与实体商业巨头之间最大单笔战略投资之一，各方均有明确的战略目标，包括推动A股上市、打造零售联盟、完善智慧零售布局和提升地产协同能力。

关键信息

万达商业现状

• 行业规模：截至2018年1月31日，万达商业旗下有66家上市公司，总市值8041亿元，流通市值5371亿元。
• 经营状况：2017年上半年，物业销售收入437.85亿元，占比超70%；投资物业租赁及管理收入114.90亿元，占比约20%。公司总资产规模持续增长，净资产达2299.20亿元，同比增长21.04%。
• 门店数据：截至2017年底，万达商业持有已开业商业面积3151万平方米，境内万达广场数量达235个，客流量达31.9亿人次，同比增长28.1%。
• 财务指标：近三年净资产保持20%左右平稳增速，毛利率维持在40%以上。

战略合作细节

• 注资情况：腾讯投资100亿元，持股4.12%；苏宁与融创各投资95亿元，持股3.91%；京东投资50亿元，持股2.06%，合计持股约14%。
• 估值分析：万达商业退市前市值为1924亿元，入股后提升至2429亿元。其PE（2016）为7.39x（归母净利润）和15.3x（扣非净利润），PB为1.06x，均低于A股及港股商业地产板块。
• 战略目标：
  • 万达商业：推动A股上市，利用互联网流量实现线上线下融合。
  • 腾讯与京东：打造国内最大零售联盟，实现流量变现。
  • 苏宁与融创：完善智慧零售网络布局，提升地产协同能力。

行业表现

• 绝对表现：2018年1月，上证指数为3481点。
• 相对表现：1个月内相对表现-0.3%，6个月内-7.6%，12个月内-22.6%。
• 行业占比：万达商业在行业中的占比为1.9%（股票家数）、1.4%（总市值）、1.2%（流通市值）。

分析师信息

• 许荣聪：武汉大学经济学硕士，厦门大学经济学、数学与应用数学双学士，曾任职于长江证券和湘财证券。
• 邹恒超：上海财经大学金融学硕士，厦门大学金融学学士，曾任职于国金证券和民生证券。

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：股价涨幅超基准指数20%以上
  • 审慎推荐：股价涨幅在5%-20%之间
  • 中性：股价变动幅度介于±5%之间
  • 回避：股价表现弱于基准指数5%以上
• 公司长期评级：
  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

重要声明

• 本报告由招商证券股份有限公司编制，具有证券投资咨询业务资格。
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