20171217-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_行业基本面底部渐近_板块低估值强化存量及增量资金偏好_38页_2mb

行业基本面底部渐近、板块低估值强化存量及增量资金偏好

核心内容概述

本报告分析了房地产行业近期的市场表现与基本面变化，指出行业基本面底部渐近，板块估值处于历史低位，为配置提供了良好机会。同时，报告强调了市场流动性风险、政策调控及行业轮动对投资策略的影响，并提出了具体的配置建议。

主要观点

1. 行业基本面分析

• 销量走势：全国房地产销量11月同比增速转正（+5.3%），主因低基数；12月基数重回高位，销量增速预计再次回落。
• 分城级销量：一线城市自Q2起销量同比低位震荡，二线城市自M6起持续负增长，三四线城市销量持续下行。
• 12月预期：预计11月一/二线销量同比降幅明显收窄但维持负增长，三四线销量增幅反弹至大个位数；12月销量增速将再次回落。
• 库存去化周期：16M11起库存去化周期持续回升，11月延续上升趋势，但三四线城市仍处于下行通道。

2. 板块估值与配置机会

• 相对估值：房地产板块市净率与大盘的比值处于历史底部，短期回调提供配置良机。
• 流动性风险：市场流动性波动可能成为短期风险点，但板块低估值强化了存量及增量资金的偏好。
• 配置策略：逆向投资仍是主线，优先选择高折价资源型公司（如华侨城、北京城建）、周转型蓝筹（如金地、保利），以及周转型弹性品种（如阳光城、泰禾）。

3. 高杠杆公司与政策影响

• 高杠杆公司：可售货值弹性较大，随着小周期见底，销量边际改善可能带来业绩弹性。
• 政策红利："租购并举"政策持续推进，关注大开发商、地方国企及中介服务商。
• REITs预期：自持型公司有望受益于REITs推进带来的优质物业重估。

4. 多元化转型与央企改革

• 多元化转型：部分中小房企具备安全边际，可关注医美、物流地产等新领域。
• 央企改革：仍是全年重要主题，重点推荐央企整合受益标的（如侨城、保利）及地方国企改革关注沪深渝等热点地区。

关键信息

一手房市场表现

• 销量：57城上周日均销量环比+8%，但12月当月同比降幅扩大，其中三线城市降幅最大。
• 分区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部城市销量环比变化分别为-2%、+14%、+2%、-18%。
• 分城市表现：一线城市销量环比-4%，二线城市销量环比-1%，三四线城市销量环比+21%。

二手房市场表现

• 销量：19城二手房销量环比变化不一，部分城市如大连、深圳、南京等表现较好。
• 分区域表现：长三角、珠三角、环渤海、中西部城市销量环比变化分别为-8%、-34%、-26%、-62%。

土地市场分析

• 供应量：11月百城住宅类土地供应量季节性放量，一线、二线、其他城市均有所增加。
• 成交情况：11月住宅类土地成交面积与供应背离，一线城市成交面积上升，二线城市及三线城市成交面积下降。
• 溢价率：11月溢价率降至21%，持续低位。

政策与金融环境

• 首付与利率：重点城市首套房与二套房首付比例及利率有所调整，如北京首套房首付34%，利率5.20%。
• 市场风险：市场流动性风险加大，CDS（信用违约互换）反映的风险偏好上升可能加大这种风险的释放。

配置建议

• 资源型公司：如华侨城、北京城建，因其低估值及资源价值。
• 周转型蓝筹：如金地、保利，因其业绩稳定及估值优势。
• 周转型弹性品种：如阳光城、泰禾、新城，因其潜在的业绩弹性。
• 多元化转型：如苏宁环球（医美）、南山控股（物流地产），因其成长性及安全边际。
• 央企改革：如侨城、保利，因其可能的整合机会及政策支持。

风险提示

• 市场流动性波动：可能对周期股造成影响。
• 政策调控力度：可能超预期，影响行业走势。