20140311-广发证券-万科A-000002.SZ-运作更轻盈_步伐更矫健_11页_1mb

万科A（000002.SZ）总结

核心内容

本报告主要分析了万科A在经营财务数据、估值水平、盈利预测及投资策略方面的表现，并探讨了其未来的发展方向和潜在风险。

主要观点

• 经营财务数据比较：

  • 2013年，万科合同销售金额为1709亿元（+21%），中国海外发展为1385亿港元（+24%），华润置地为663亿元（+27%）。
  • 三家房企的2012年毛利率均约为38%，扣除公允价值变动损益后的净利率分别为15%、23%、17%。
  • 万科的摊薄ROE为19.7%，略高于中国海外发展（17.2%），但低于华润置地（10.8%）。
  • 万科的净负债率与中国海外发展相近（21%），而华润置地较高（40%）。
  • 万科的资产规模和净资产规模均领先于其他两家房企，总资产接近5000亿元，净资产超过1000亿元。

• 估值的再探讨：

  • 当前中国房地产龙头公司的市盈率和市净率均处于历史低位。
  • 预期净利润增速偏低是导致房企估值低位徘徊的重要原因。
  • 提高ROE水平将有助于提升房企的可持续增长率和内在价值。
  • 万科计划通过“小股操盘”和品牌输出等方式提升资金利用效率，从而提高ROE。
  • 从估值角度来看，万科H股的估值有望向中国海外发展靠拢。

• 提高分红率：

  • A股主流房企的现金分红率中枢约为15%，H股约为25%。
  • 万科计划提高分红率至30%，以向H股主流房企学习，同时提升公司估值。

• 盈利预测与投资评级：

  • 预计2014年和2015年每股收益（EPS）分别为1.68元和1.99元。
  • 维持“买入”评级，预期未来12个月内股价表现强于大盘15%以上。

关键信息

财务数据对比

盈利预测（单位：百万元）

资本结构与财务比率

风险提示

• 小股操盘模式：可能影响公司利润规模，需关注其对盈利能力的潜在影响。
• 全国房地产系统性风险：宏观经济环境和政策变化可能对房地产行业产生广泛影响。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

联系方式

• 分析师：乐加栋（S0260513090001）
  邮箱：lejiadong@gf.com.cn
  电话：021-60750620

• 研究助理：金山
  邮箱：jinshan@gf.com.cn
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• 研究助理：郭镇
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