20230203-信达证券-2022年1-12月统计局房地产数据点评_行业基本面仍在磨底_政策面加码曙光在望_18页

房地产行业2022年1-12月数据点评总结

核心内容概述

2022年房地产行业整体呈现下行趋势，销售、投资与土地市场均受到较大影响。随着2023年政策逐步加码，市场信心有所恢复，但行业基本面尚未出现明显拐点。本文从销售、投资、土地和资金四个维度对房地产行业进行了分析，并指出未来政策与市场走向。

主要观点

• 销售方面：房地产市场仍处于磨底阶段，政策放松和疫情防控优化为销售带来一定提振，但整体销售仍面临较大压力，预计在2023年第二季度有望迎来销售拐点。
• 投资方面：房地产开发投资持续承压，新开工与竣工面积均处于历史低位，主要受销售下滑、融资政策未完全落地及房企资金压力影响，预计2023年投资仍将保持低迷。
• 土地市场：土地购置与成交价款跌幅显著，市场寒冬持续，民企拿地能力受限，国企则更加谨慎。2023年土地市场难以出现大幅提振。
• 资金方面：开发贷与按揭贷款等资金端政策逐步发力，行业主体信用风险基本见底，优质房企有望在需求端政策加码后企稳。

关键信息

销售情况

• 2022年1-12月商品房销售面积同比下降24.3%，销售金额同比下降26.7%。
• 12月销售面积环比上升44.8%，销售金额环比上升49.4%，但跌幅仍较大。
• 区域分化明显，东部、中部、西部和东北地区销售面积同比分别下降23.0%、21.3%、27.7%和37.9%。
• 2023年需求端政策持续落地，叠加疫情防控优化，销售有望在二季度迎来拐点。

投资情况

• 2022年房地产开发投资累计完成额同比下降10.0%，新开工面积同比下跌39.4%。
• 竣工面积同比下降15.0%，施工面积同比下降7.22%。
• 投资承压主要源于销售回款减少、融资政策未完全落地及拿地和新开工规模持续下降。
• 预计2023年新开工面积跌幅收窄至10.2%，施工投资下降5.36%。

土地市场

• 2022年土地购置面积同比下降53.4%，成交价款同比下降48.4%，市场寒冬延续。
• 土地市场恢复需经历销售企稳和政策落地，民企恢复拿地能力仍需时间。
• 2023年土地市场可能继续低迷，但核心城市土地市场热度提升。

资金端

• 2022年开发到位资金同比下降25.9%，其中定金及预付款和按揭贷款跌幅较大。
• “金融16条”政策出台后，开发贷环比改善，房企融资环境逐步好转。
• 2023年融资端政策持续释放，优质房企资产负债表有望回归安全区间。

行业展望

• 政策方向：2023年政策力度持续加码，供给端与需求端政策协同发力，稳地产决心更为坚定。
• 市场趋势：销售有望在二季度迎来拐点，投资与土地市场则仍需时间修复。
• 投资机会：建议关注四条主线：
  1. 经营改善：如金地集团；
  2. 信用改善：如新城控股；
  3. 收并购机遇：如保利发展、招商蛇口；
  4. 集团资源整合：如华发股份、南山控股。

风险因素

• 政策风险：房地产调控政策放松进度不及预期或收紧。
• 市场风险：房地产行业销售下行幅度超预期。

结论

房地产行业在2022年经历深度调整，销售、投资与土地市场均承压。2023年政策加码有望提振市场信心，但基本面恢复仍需时间。当前市场已积累一定购房需求，叠加政策力度增强，地产行业复苏可期。建议投资者关注具备经营改善、信用修复、收并购机会及集团资源整合潜力的房企。