20130331-中国银河-各地楼市细则略显宽松_提升投资评级至推荐_17页_835kb

各地楼市调控细则分析及投资建议总结

核心内容

近期，北京、上海、重庆、合肥、深圳、天津等地陆续出台贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）的配套细则。这些细则基本在“国五条”框架内，但各地执行力度和政策导向存在差异，整体略显宽松。

主要观点

1. 各地楼市调控配套细则略显宽松

• 北京：政策较为严厉，新增单身户籍限购一套，提高二套房首付比例，严格实施个人住房转让所得税20%政策。
• 其他城市：如上海、深圳、天津等，政策较为温和，部分城市未提及限购，调控措施执行力度弱于北京，未达到市场预期。

2. 对楼市成交量的影响可能低于预期

• 限购范围覆盖全市对部分城市楼市需求有一定抑制作用，但对整体影响有限。
• 二套房信贷收紧仅在部分房价过快上涨城市执行，对楼市成交量影响有限。
• 个人转让住房缴纳20%个税的政策并未显著抑制市场成交，3月楼市成交量仍快速释放，表明市场以刚性需求为主。

3. 股价已提前反映政策影响

• 房地产板块股价已下跌至估值低点，反映市场对政策的担忧。
• 由于政策执行力度低于预期，股价存在修正空间。

4. 投资建议

• 整体评级上调：由“谨慎推荐”提升至“推荐”，因政策影响小于预期，估值已处于低位。
• 受益个股：产品定位于刚性需求的一线城市龙头公司（如万科、保利地产、荣盛发展）和非住宅类地产公司（如华夏幸福、南国置业）。

关键信息

一、政策执行力度

• 北京：政策较为严格，延续“国五条”精神，新增单身户籍限购。
• 其他城市：政策执行力度较弱，部分城市未提及限购，二套房贷收紧仅在部分城市实施。

二、政策对成交量的影响

• 限购覆盖全市：对部分城市有负面影响，但整体影响有限。
• 二套房贷收紧：仅在少数城市执行，对整体成交量影响较小。
• 个人所得税：未显著抑制需求，市场仍以刚性需求为主。

三、股价表现

• 房地产板块股价已基本反映政策影响，达到估值低点。
• 部分公司NAV折价率较高，存在估值修复空间。

四、重点公司表现

• 推荐公司：万科A、保利地产、荣盛发展、华夏幸福、南国置业。
• 谨慎推荐公司：金地集团、首开股份、金科股份、滨江集团、阳光城、华侨城A、招商地产、中华企业、华发股份、鲁商置业。
• 中性/无评级公司：世茂股份、凤凰股份、阳光股份、世联地产、中华企业、华发股份、鲁商置业、中南建设、中天城投、建发股份、福星股份。

表格摘要

各地配套政策与“国五条”细则内容简要对比

重点覆盖公司估值表

分析师信息

• 赵强：房地产行业首席分析师
  联系方式：（8621）20252661 / zhaoqiang_yj@chinastock.com.cn / 执业证书编号：S0130512050002

• 徐军平：房地产行业分析师
  联系方式：（8621）20252601 / xujunping@chinastock.com.cn / 执业证书编号：S0130512050001

• 潘玮：房地产行业分析师
  联系方式：（8610）66568212 / panwei@chinastock.com.cn / 执业证书编号：S0130511070002

评级标准

• 推荐：未来6-12个月，公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上。
• 谨慎推荐：未来6-12个月，公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%。
• 中性：未来6-12个月，公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当。
• 回避：未来6-12个月，公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上。

免责声明

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