20221225-西南证券-房地产行业周报_32城销售面积同比下降28_旭辉及雅居乐宣布配股_15页_2mb

房地产行业周报总结

核心内容

12月重点32城累计销售面积同比下降28%，环比增长7.9%。其中一线城市同比下降27%，环比下降4%；二线城市同比下降31%，环比增长12%；三四线城市同比下降7%，环比增长9%。一线城市中，北京、上海、广州销售面积均出现较大降幅，广州降幅最为显著，达51%。二线城市中，厦门、温州同比微增，福州、武汉、佛山等城市环比增长显著。三四线城市中，扬州、惠州、江阴、江门表现较好。

主要观点

• 销售表现：整体市场销售面积持续下滑，但环比有所回升，显示市场在年末有所回暖。一线城市表现相对较弱，而二线城市和三四线城市环比增长，显示结构性修复。
• 政策宽松：多地取消“认房认贷”政策，82城首套房商贷最低首付比例降至两成，房贷利率创历史新低，显示需求侧政策持续宽松。
• 土地市场：土地市场热度持续低位，国央企仍是主要拿地力量，部分城市如南京、合肥、青岛等地土地成交以底价为主，流拍率较高。
• 融资动态：旭辉、雅居乐等房企宣布配股融资，融资额度合计超15亿港元，显示房企融资需求依然存在，配股仍是重要融资渠道。
• 投资建议：当前板块应关注两条投资主线：开发企业和物管企业，推荐包括华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等开发企业，以及碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等物管企业。

关键信息

销售情况

• 32城销售面积累计同比-28%，环比+7.9%
• 一线城市销售面积累计同比-27%，环比-4%
• 二线城市销售面积累计同比-31%，环比+12%
• 三四线城市销售面积累计同比-7%，环比+9%
• 广州销售面积同比下降51%，环比增长76%
• 上海销售面积同比下降8%，环比下降9%
• 福州销售面积环比增长442%

房贷利率与首付比例

• 首套主流利率平均4.09%，二套平均4.91%，同比分别下降155BP、100BP
• 一线城市房贷利率较高，首套平均4.60%，二套平均5.13%
• 三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套下降164BP，二套下降107BP
• 82城首套房商贷最低首付比例降至两成

土地市场情况

• 南京：第五批次供地，14宗地块底价成交，1宗流拍，成交总价49.03亿元
• 合肥：第四批次供地，14宗地块成交，其中10宗底价成交，2宗溢价，2宗触顶竞拍，成交总价74.54亿元
• 厦门：第四批次供地，4宗地块成交，2宗底价成交，1宗溢价，1宗触顶摇号，成交总价80.4亿元
• 青岛：第四批次供地，40宗地块成交，1宗流拍，36宗底价成交，2宗触顶，成交总价134.86亿元
• 天津：第五批次供地，20宗地块成交，18宗底价成交，2宗触顶摇号，成交总价98.54亿元

融资情况

• 旭辉集团：配股每股1.14港元，融资净额约9.46亿港元，用于偿还债务及一般企业用途
• 雅居乐集团：配股每股2.32港元，融资净额约6.17亿港元，用于偿还债务及补充流动性
• 其他房企：包括新城、碧桂园、建发等也进行了配股融资

投资建议

• 开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A
• 物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务

风险提示

• 销售恢复不及预期
• 政策效果不及预期
• 行业流动性风险

数据概览

• 行业总市值：15,882.09亿元
• 流通市值：15,257.97亿元
• 行业市盈率TTM：13.4
• 沪深300市盈率TTM：11.2
• 申万地产板块年初以来跌幅：8.65%
• 申万地产板块上周跌幅：4.66%

图表信息

• 图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势
• 图2：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp）
• 图3：上周涨幅显著的个股（深深房A、天津松江、深振业A等）
• 图4：上周跌幅显著的个股（同达创业、大连友谊、万通地产等）
• 图5：上周交易额靠前的个股（格力地产、中交地产、万科A等）
• 图6：年初以来申万地产上涨个股占比为46.97%
• 图7：上周表现强势的港股通内房股（建发国际集团、上实城市开发等）
• 图8：年初以来表现强势的港股通内房股（中国宏泰发展、越秀地产等）
• 图9：上周物业股表现（佳兆业美好、宝龙商业等跌幅靠前）
• 图10：年初以来物业股表现（华润万象生活、中海物业等表现较强）

行业政策动态

• 天津市：四批次土拍结束，24宗地块全数出让，成交总金额约99.808亿元
• 上海市：1-11月房地产开发投资同比下降3.3%，商品房销售面积同比下降4.0%
• 央行：12月LPR维持不变，继续支持房地产行业融资
• 住建部：全国新开工改造城镇老旧小区5.21万个、859.25万户
• 证监会：支持房企“借壳”上市及房地产与建筑行业重组
• 财政部：提前下达河南保障性安居工程补助资金29.8亿元
• 银保监会：落实金融支持政策，稳定房地产开发贷款投放，支持长租房市场建设

公司动态

• 新城发展：完成配售事项，融资5.6亿港元
• 大悦城：发行15亿元公司债券，票面利率4.27%
• 三湘印象：拟非公开发行股票募资不超过16亿元
• 万科A：获得股东大会授权发行H股
• 中国恒大：1-11月交付约25.6万套房屋，合约销售金额291.24亿元
• 雅居乐集团：配股融资6.17亿港元，用于偿还债务及补充流动性
• 荣盛发展：拟募集资金不超过30亿元，用于房地产开发及补充流动资金
• 新黄浦：非公开发行股票用于“保交楼、保民生”项目
• 黑牡丹：绿色债务融资工具注册20亿元，由南京银行和招商银行联席主承销

投资评级说明

• 公司评级：

  • 买入：未来6个月内个股涨幅高于相关指数20%
  • 持有：未来6个月内个股涨幅在10%-20%之间
  • 中性：未来6个月内个股涨幅在-10%-10%之间
  • 回避：未来6个月内个股涨幅在-20%-10%之间
  • 卖出：未来6个月内个股涨幅低于-20%

• 行业评级：

  • 强于大市：行业整体回报高于相关指数5%
  • 跟随大市：行业整体回报在-5%至5%之间
  • 弱于大市：行业整体回报低于-5%

重要声明

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