20180314-招商证券-1-2月房地产数据点评_重点二线销量春节反弹_商办物业膝跳反射缓释销量下滑；拿地费用滞后回升_建安底部反弹推升短期名义投资_13页_1mb

房地产行业2018年1-2月数据点评与投资建议总结

核心内容

2018年1-2月全国房地产市场数据表明，行业仍处于周期回调阶段，但部分结构性因素缓解了市场下行压力，为地产股带来超额收益机会。重点二线城市销量在春节后有所反弹，商办物业销售回升，推动整体销量同比降幅小于市场预期。同时，拿地费用滞后回升与实际开发速度反弹共同推升了名义投资同比增速，而资金来源持续下行导致资金链进一步收紧。

主要观点

1. 销量走势

• 全国销量同比：1-2月销售面积1.46亿平，同比增长4.1%；销售额1.26万亿，同比增长15.3%。
• 同比回调幅度：销量同比回调幅度小于预期，主要得益于重点二线城市销量在春节后的反弹及商办物业的短期回升。
• 区域表现：东部区域销量同比为-5%，中部、西部、东北分别为+11%、+13%、+18%。
• 城市等级表现：
  • 一线城市销量同比继续回落；
  • 二线城市销量略有改善；
  • 三四线城市销量趋势性下行。
• 价格趋势：销售均价同比显著回升，说明重点一二线城市销量占比提升，带动整体均价上涨。
• 周期判断：预计全国销量同比将在2018年下半年见底，全年或为地产股大年，房地产指数有望实现30%+的超额收益。

2. 名义投资与实际投资

• 名义投资同比：1-2月名义投资1.08万亿，同比增长9.9%，较12月回升7.5PCT。
• 投资结构：
  • 拿地费用滞后回升，成为投资增长的主要动力；
  • 实际开发速度低位反弹，推动建安投资回升。
• 实际投资同比：17Q4首次出现负增长，预计18Q1将有所反弹，全年名义投资增速或放缓至5%左右。

3. 资金链状况

• 资金来源同比：1-2月资金来源同比增长4.8%，较12月回落7.7PCT。
• 资金来源结构：
  • 国内贷款同比增速降至0%附近；
  • 销售回款增速受销量回落影响最大；
  • 自筹资金增速继续回落。
• 资金链收紧：投资上行与资金来源下行导致资金链进一步收紧，预计对房价的压制风险将在2018年下半年显现，主要体现在三四线城市。

关键信息

1. 产业链与周期关系

• 房地产上下游：房地产需求仍处于转弱趋势，但房地产上下游行业（如有色、建材）与房地产的背离程度扩大，意味着这些行业可能迎来新的机会。
• 供需缺口：当前房地产上下游行业产出缺口较大，尤其是有色、建材，背离程度持续扩大，为投资提供机会。

2. 投资建议

• 配置策略：
  • 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹（如金地、侨城），其估值低、业绩稳定，具备长期投资价值；
  • 趋势型策略：关注一线蓝筹（如保利、万科），其短期表现更优，符合市场集中度提升逻辑；
  • 弹性品种：关注二线龙头（如阳光城、泰禾、中南、蓝光、滨江等），其潜在业绩弹性较大；
  • 资源型公司：重视周转提速的资源型企业，如侨城、北京城建，其ROE提升空间大，具备估值修复潜力。
• 政策与市场预期：
  • 房地产税尚未成为现实压力，政策调控趋于稳定，具备微调空间；
  • 信贷政策收紧，但市场对10Y国债收益率回落预期增强，可能带动房贷利率下降，有利于销量回升。

3. 行业周期与未来展望

• 周期判断：房地产中周期尚未结束，供需关系顶点在2019年之后；
• 投资机会：房地产上下游行业（尤其是有色、建材）的结构性机会可能在2018年三季度至2019年显现；
• 房地产金融与物流地产：作为新经济领域，具备长期投资价值，值得关注。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响板块涨幅；
• 调控政策超预期强化可能对市场造成冲击。

附录：分析师信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，拥有丰富的行业研究经验，曾获新财富奖项。
• 刘义：招商证券高级分析师，研究经验丰富，曾获金牛奖。
• 董浩、李洋：研究助理，具备一定的行业研究能力。

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上；
  • 审慎推荐：公司股价涨幅在5%-20%之间；
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%之间；
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。
• 公司长期评级：
  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平；
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致；
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平。
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，指数将跑赢基准；
  • 中性：行业基本面稳定，指数跟随基准；
  • 回避：行业基本面向淡，指数将跑输基准。

重要声明

本报告由招商证券编制，仅作为参考，不构成投资建议。报告内容及观点仅供参考，不构成对任何人的投资建议。招商证券及其关联机构可能持有报告中提到的公司证券头寸，存在潜在利益冲突。