房地产行业1~2月房地产数据点评：重点二线销量春节反弹、商办物业膝跳反射缓释销量下滑；拿地费用滞后回升、建安底部反弹推升短期名义投资-20180314-招商证券-13页-1mb

文档总结

核心内容

2018年1-2月全国房地产数据发布，显示房地产市场在周期回调背景下呈现阶段性调整，但部分城市和物业类型销量有所反弹，名义投资增速显著回升，房地产上下游行业机会或将延后至2018年下半年至2019年。整体来看，房地产行业在2018年仍有较大的超额收益空间。

主要观点

1. 销量表现

• 全国销量：1-2月商品房销售面积同比增长4.1%，销售额增长15.3%，销量同比回调幅度小于市场预期。
• 城市分化：
  • 一线和部分二线城市销量略有改善，而三四线城市销量继续回落。
  • 东部和中部区域销量同比下滑，西部和东北区域销量同比上升，起到正向拉动作用。
• 结构变化：
  • 住宅销量同比下滑，商办物业销量回升，反映短期“膝跳反射”效应与经济回暖的影响。
• 趋势判断：
  • 全局销量底部预计在2018年年中左右，房地产指数全年或仍有30%+超额收益空间。
  • 销量底部前1-2个季度是板块超额收益的时间窗口。

2. 名义投资增速回升

• 名义投资：1-2月同比增长9.9%，较12月提升7.5PCT，超市场预期。
• 原因分析：
  • 拿地费用滞后回升；
  • 实际开发速度低位反弹；
  • 建安价格指数与在建面积同比下滑，但对名义投资增速起到负向拉动作用。
• 全年展望：
  • 名义投资增速预计在2018年全年放缓至5%左右，前高后低。
  • 实际投资增速17Q4转负，预计2018Q1略有反弹，但整体仍处于调整通道。

3. 资金链收紧

• 资金来源：1-2月同比增速回落，主要受信贷收紧和销售回款下滑影响，资金链继续收紧。
• 滞后影响：
  • 资金链对房价的压制风险将滞后体现在三四线城市，或在2018年下半年显现。
• 流动性指标：
  • 2月货币活化指数继续下行，显示市场流动性趋紧。

4. 配置建议

• 配置型策略：首选高性价比的1.5线蓝筹（如金地、侨城）。
• 趋势型策略：关注一线蓝筹（如保利、万科）。
• 高杠杆弹性品种：关注销量改善后可能带来业绩弹性的公司（如阳光城、泰禾）。
• 多元化转型：关注医美（如苏宁环球）、物流地产（如南山控股）等成长性领域。
• 政策红利：
  • “租购并举”政策将推动长租市场发展，关注万科、昆百大、皇庭、张江等。
  • Reits相关主题值得关注，如嘉宝、国贸、金融街等自持型标的。
• 区域主题：
  • 京津冀协同发展、粤港澳大湾区等区域政策将带来价值型标的。
• 央企改革：关注侨城、保利等央企改革受益标的。

关键信息

• 市场预期：房地产行业在2018年仍有较大超额收益空间，预计全年跑赢大盘。
• 行业周期：房地产行业仍处于中周期调整阶段，预计2019年以后供需关系将逐步改善。
• 估值与性价比：地产股相对估值处于低位，部分公司具备估值修复和业绩增长的双重潜力。
• 风险提示：市场流动性波动、调控政策超预期强化等风险需关注。

总结结构

• 销量分析：全国销量回调幅度小于预期，重点二线城市表现较好，预计年中见底。
• 投资分析：名义投资增速回升，实际投资仍处于调整通道，全年预计放缓至5%。
• 资金链分析：资金来源下行，投资上行，资金链持续收紧，压制风险滞后体现。
• 配置策略：分趋势型与配置型策略，推荐一线蓝筹、1.5线蓝筹、高杠杆弹性品种。
• 未来机会：房地产上下游行业机会或将延后至2018年下半年至2019年，关注资源型公司、物流地产、医美转型等。

行业投资评级

• 推荐：房地产行业基本面向好，指数有望跑赢沪深300。
• 中性：行业基本面稳定，指数将跟随大盘。
• 回避：行业基本面向淡，指数或将跑输大盘。

风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响板块涨幅；
• 调控政策超预期强化可能对行业造成压力。