曾庆艳-2020房地产不同阶段税务处理关键点解析-2020.3-72页_11mb

2020房地产企业企业所得税处理关键点总结

核心内容概述

本文档主要围绕房地产企业不同阶段的企业所得税处理方式展开，重点分析了企业所得税计算方式、完工时点的关键要素、公共配套设施的税务处理、成本税前扣除的条件、可预提无票成本的税前扣除、不可预提无票成本的处理、土地增值税清算与企业所得税退税的关系，以及公司架构分析与注销清税相关问题。

企业所得税计算方式

一、收入确认方式

• 一次性全额收款：实际收讫价款或取得索取价款凭据之日确认收入。
• 分期收款：按合同约定的付款日确认收入，提前付款的按实际付款日确认。
• 银行按揭方式：首付款按实际收到日确认，余款按银行贷款办理转账日确认。

二、未完工开发产品的计税毛利率

• 由各省税务局根据开发项目位置确定最低计税毛利率：
  • 设区市城区及郊区：不得低于15%
  • 其他地区：不得低于10%
  • 经济适用房、限价房、危改房：不得低于3%

三、企业所得税计算公式

• 预缴税款计算：
  实际利润额 = 营业收入 - 营业成本 - 税金及附加 - 销售费用 - 管理费用 - 财务费用 + 其他调整项
  应纳所得税额 = 实际利润额 × 税率（25%）
  本期应补（退）所得税额 = 应纳所得税额 - 已缴税款 - 其他调整项

• 结转前后企业所得税计算公式：
  利润总额 = 营业利润 + 营业外收入 - 营业外支出
  纳税调整金额 = 企业特定业务调整额（如未完工产品预计毛利额、实际发生的税金等）

完工时点的关键要素

• 完工条件：企业开发产品需满足以下条件之一方可视为完工：
  • 竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
  • 开发产品已开始投入使用；
  • 开发产品已取得初始产权证明。
• 完工影响：
  • 未完工销售收入转为完工收入，需按实际毛利率计算；
  • 后续收入不能按预计毛利率计算，可能增加企业税负。

公共配套设施的认定

• 公共配套设施：如会所、物业管理场所、文体场馆、幼儿园等。
• 税务处理：
  • 非营利性且产权归全体业主：可视为公共配套设施，建造费用按相关规定处理。
  • 单独核算：停车场所可作为公共配套设施处理。
• 成本分摊原则：按受益原则和配比原则进行分配，具体方法可选：
  • 土地成本按占地面积法；
  • 公共配套设施成本按建筑面积法；
  • 借款费用按直接成本法或预算造价法；
  • 其他成本项目由企业自行确定。

成本税前扣除的条件

一、无票成本的处理

• 可预提无票成本：
  • 出包工程未结算但有合同，可预提发票不足金额的10%；
  • 公共配套设施已承诺建造且不可撤销，可按预算造价预提；
  • 报批报建费用、物业完善费用可按规定预提。
• 不可预提无票成本：
  • 未发生或未明确承诺的费用，不能税前扣除。
  • 如园林绿化支出，若未明确承诺为公共配套设施，不得扣除。

二、特定支出扣除规定

• 招待费：不超过当年营业收入的5‰，且不超过实际发生额的60%。
• 广告宣传费：不超过当年营业收入的15%，超过部分可结转以后年度扣除。
• 职工福利费：不超过工资薪金总额的14%。
• 捐赠支出：
  • 公益性捐赠：不超过年度利润总额的12%，超过部分可在未来三年内扣除。
  • 扶贫捐赠：在2019年1月1日至2022年12月31日期间，可据实扣除。
  • 疫情捐赠：允许全额扣除。
• 工资薪金与福利费：
  • 列入工资薪金制度的固定福利补贴，可作为工资薪金扣除；
  • 非固定福利补贴需作为职工福利费扣除。

土地增值税清算与企业所得税退税

• 清算当年退税：

  • 若清算当年企业所得税亏损，可申请退税；
  • 土地增值税总额按年度销售收入占比分摊至各年度；
  • 退税计算公式为：
    各年度应分摊的土地增值税 = 土地增值税总额 × （年度销售收入 ÷ 整个项目销售收入总额）
    退税金额 = 各年度分摊的土地增值税 × 企业所得税税率（25%） - 已缴税款。

• 案例说明：

  • 天安房地产开发有限公司2016年清算，土地增值税总额为600万元；
  • 2014年应退税50万元，2015年应退税100万元，2016年应退税25万元；
  • 共计应退税125万元。

公司架构分析及注销清税

一、公司注销税务处理

• 公司注销时的税务处理：
  • 若企业注销当年亏损，可申请土地增值税清算相关的企业所得税退税；
  • 注销时需考虑剩余财产的分配，是否涉及个人所得税。
• 龙地产案例：
  • 注销时剩余财产800万元分配给股东龙女士和国企集团；
  • 股东是否需要纳税取决于分配方式及税务规定。

二、资产负债表与利润表示例

• 资产负债表：

  • 流动资产合计：30000万元
  • 流动负债合计：31000万元
  • 非流动资产合计：11000万元
  • 非流动负债合计：5000万元
  • 资产总计：41000万元
  • 负债和所有者权益总计：41000万元

• 利润表：

  • 营业收入：未明确
  • 营业利润：-1500万元
  • 利润总额：-1500万元
  • 净利润：-1000万元

其他关键点

• 利息扣除：不超过金融企业同期同类贷款利率，超过部分不得扣除。
• 加速折旧政策：
  • 2018年1月1日至2020年12月31日，单位价值不超过500万元的设备、器具可一次性税前扣除。
• 劳务派遣用工：
  • 支付给劳务派遣公司的费用作为劳务费；
  • 支付给员工个人的费用作为工资薪金或福利费。

总结

本文档为房地产企业在不同阶段的企业所得税处理提供了详细的政策依据与操作指引，涵盖收入确认、成本扣除、公共配套设施处理、土地增值税清算与退税、公司注销税务处理等内容。企业需注意完工时点、毛利率计算、成本分摊、无票成本的预提与扣除、税务凭证管理等关键点，以规避税务风险并合理进行税务筹划。