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鲁能集团地产业务表现总结

核心内容概述

鲁能集团地产业务在2017年表现出色，重大资产注入进程重启，销售情况良好，量价齐升。公司通过资产注入，有望进一步完善中西部及环渤海区域布局，并拓展至长三角。同时，公司上半年经营稳健，营收和净利润均实现显著增长。

主要观点

• 资产注入重启：2017年8月，证监会恢复对鲁能集团重大资产注入的审查，标志着公司重组进程重启。若重组成功，公司资产规模和盈利能力将显著提升。
• 销售情况良好：2017年上半年，公司销售面积同比增长35%，销售均价同比增长34%，销售金额同比增长81%，表现亮眼。
• 土储丰富：截至2017H1，公司房地产项目在建及拟建权益建面合计约585万平方米，其中重庆占比达96%，为公司持续发展提供资源支撑。
• 经营稳健：2017H1公司营业收入同比增长99.31%，扣非归母净利润同比增长23.74%，显示公司经营状况良好。
• 盈利预测与估值：预测2017/2018/2019年营收分别为62.77亿元、78.41亿元、94.04亿元，归母净利润分别为4.19亿元、5.30亿元、6.40亿元，EPS分别为0.82元、1.03元、1.25元。综合考虑给予2017年PE 12倍，12个月目标价9.5元，首次覆盖增持评级。

关键信息

重组进程

• 重组背景：公司曾于2009年、2013年、2016年尝试重大资产重组，但均未成功。
• 重组方案：公司拟向鲁能集团发行股份，购买其持有的重庆鲁能34.5%股权、宜宾鲁能65%股权、鲁能亘富100%股权、顺义新城100%股权；向世纪恒美发行股份，购买其持有的重庆鲁能英大30%股权。
• 交易价格：标的资产交易价格为91.11亿元。
• 股权结构变化：交易完成后，鲁能集团持股比例将由20.82%增至76.13%，对公司的控制权将显著增强。

销售情况

• 2016年销售：销售金额68.2亿元，同比增长182%。
• 2017H1销售：销售金额45.67亿元，同比增长81%；销售面积55.5万平方米，同比增长35%；销售均价8229元/平方米，同比增长34%。
• 土储情况：2016年新增土储建面约204.5万平方米，占销售面积比重达192%；截至2017H1，房地产项目在建及拟建权益建面合计约585万平方米。

重庆市场表现

• 市场环境：重庆房地产政策环境相对宽松，尚未出台限购限贷政策。
• 政策支持：2016年及2017年初，重庆出台多项政策，如《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》、《关于加强主城区商品房项目预售方案管理的通知》等，旨在规范市场，促进销售。
• 销售走势：重庆商品房销售面积近年来保持稳健增长，2016年住宅销售面积5105.46万平方米，同比增长14%；2017年初至今，住宅市场销售量价温和提升。

财务表现

• 营收与净利润：2017H1公司营业收入14.36亿元，同比增长99.31%；归母净利润0.27亿元，同比减少70.52%；扣非归母净利润0.25亿元，同比增长23.74%。
• 资产负债率：扣预收后资产负债率76.71%，与年初基本持平；净负债率209.84%，较年初降低39个百分点。
• 融资渠道：以银行贷款、委托贷款为主，2017H1增加信托融资，以拓展融资渠道、降低融资成本。

风险提示

• 重组进展不及预期：若重组进程受阻或出现重大调整，将对公司资产规模与盈利能力产生影响。
• 房地产调控：若调控时间过长或政策进一步趋严，可能导致销售不及预期，影响公司业绩。
• 项目建设进度：若项目建设进度不及预期，将导致结算推迟，影响营收。

盈利预测与投资评级

• 关键假设：
  • 商品房：2017/2018/2019年营收增速分别为60%、25%、20%，毛利率稳定在30%。
  • 物业服务：营收增速均为10%，毛利率稳定在15%。
  • 其他业务：营收增速均为0%，毛利率稳定在30%。
• 盈利预测：
  • 2017年归母净利润预测为4.19亿元，同比增长21.39%。
  • 2018年归母净利润预测为5.30亿元，同比增长26.39%。
  • 2019年归母净利润预测为6.40亿元，同比增长20.81%。
• 投资评级：首次覆盖增持评级，12个月目标价9.5元，对应2017年PE为12倍。

估值分析

• 可比公司PE比较：广宇发展2017年PE为12.5倍，较可比公司平均水平略低。
• 其他估值指标：PE、PB、EV/EBITDA、EV/EBIT、EV/NOPLAT等均显示公司估值合理。
• 目标价计算：基于相对估值，预测2017年PE为12倍，目标价为9.5元。

估值方法的局限性说明

• 分析假设：本报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异。
• 估值模型：采用的估值方法及模型存在局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

分析师声明

• 观点来源：报告中观点反映分析师个人观点，不与报酬直接或间接相关。
• 免责声明：本报告不构成任何投资、法律、会计或税务操作建议，不承担相关责任。

市场数据

• 总股本：5.13亿股
• 总市值：43.32亿元
• 一年最低/最高：7.10元/11.02元
• 近3月换手率：79.06%
• 股价表现：相对指数一个月增长8.97%，三个月增长1.42%，一年下跌14.31%。

盈利预测表

财务指标

投资评级体系

• 买入：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上。
• 增持：未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%。
• 中性：未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%。
• 减持：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%。
• 卖出：未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上。

结论

鲁能集团地产业务在2017年表现亮眼，重大资产注入进程重启，销售情况良好，量价齐升。公司土储丰富，深耕重庆，未来有望进一步拓展市场。公司财务稳健，营收和净利润均实现显著增长，盈利预测乐观。基于相对估值，给予公司增持评级，目标价为9.5元。然而，需关注房地产调控政策、重组进展及项目建设进度等潜在风险。