2008年-世界发展银行全球_In_Search_of_Land_and_Housing_in_the_New_South_Africa___The_Case_of_Ethembalethu_58页_878kb

总结：In Search of Land and Housing in the New South Africa - The Case of Ethembalethu

核心内容

本报告通过分析南非莫格勒城（Mogale City）穆尔德斯德里特（Muldersdrift）地区“Ethembalethu”社区的案例，探讨了贫困群体在获取 peri-urban（城郊）土地和住房过程中所面临的挑战。社区成员主要由失业的农场工人组成，他们希望通过购买土地建立混合用途的定居点，实现农业与住房的结合。然而，十年来，他们仍未成功，面临诸多障碍，包括法律纠纷、行政程序复杂、环境评估要求严格等。

主要观点

• 贫困群体的土地获取困境：尽管Ethembalethu社区有资金和意愿购买土地，但政府政策、规划和市场机制并未有效支持他们的需求。
• 城郊土地的特殊性：城郊地区原本是“农村”，但由于南非城市快速扩张，已成为城市化的前沿地带，土地使用模式复杂，贫富群体在土地市场中直接竞争。
• 政策与法律的不完善：现行法律和规划体系未能适应城郊地区的需求，如“Urban Edge”政策将土地划分为纯城市或纯农业用途，忽略了混合用途的现实需求。
• 官僚体系的阻碍：地方政府在执行政策时面临高度复杂的法律框架和行政程序，导致效率低下，难以满足低收入群体的土地和住房需求。
• NIMBY现象的存在：富裕居民对低收入社区的建立持强烈反对态度，担心房价下降、犯罪率上升和环境问题。

关键信息

• Ethembalethu社区的背景：由约250个家庭组成，社区成员希望通过自己的储蓄购买土地，建立名为“Ethembalethu—我们的希望”的定居点。
• 面临的障碍：
  • 三次土地买卖协议被取消
  • 社区成员被错误逮捕
  • 社区被起诉，被迫支付25万兰特以避免迁入白人社区
  • 大量资金用于咨询和环境影响评估
• 当前状况：社区已获得使用土地的合法权利，但尚未取得土地所有权，仍需政府批准才能进行建设。

政策与改革建议

1. 克服市政和邻近居民的抵触

   • 建议成立专门任务小组，开展宣传和公众教育，以消除对低收入社区的偏见。
   • 强调打破种族隔离地理格局的益处，以及低收入社区对市政收入的潜在贡献。

2. 制定亲贫的土地使用规划

   • 鼓励市政在综合发展计划（IDP）中为城郊混合用途定居点预留和收购土地。
   • 推动政策调整，允许城郊地区存在混合用途的过渡带。

3. 重构土地市场

   • 实施1998年废除的《农业用地细分法》，以促进土地细分。
   • 制定新的市政财产税率指南，避免恢复1939年的高度累进税率。

4. 统一规划流程

   • 建议将“镇区发展”和“环境影响评估”（EIA）合并为单一流程，以提高效率。
   • 简化审批程序，推动EIA过程的去中心化和简化。

5. 设计针对城郊地区的住房与土地计划

   • 推动制定专门的城郊土地和住房计划，支持低收入群体获取土地、住房及农业支持。
   • 降低住房标准，允许低收入群体通过补贴自建住房。

6. 改革项目实施机制

   • 明确各级政府和部门的职责，推动决策权下放，遵循“ subsidiarity”原则。
   • 鼓励国家财政部提供激励，以统一资金和准入要求。

7. 提升执行能力

   • 建议制定清晰的指南和手册，以减少行政复杂性。
   • 通过SAMDI等机构支持，加强公共部门法律和项目管理人员的能力建设。
   • 鼓励市政将更多支持职能外包给NGO和其他私营部门，集中资源于监督职能。
   • 向受益人提供足够的项目准备资金，以雇佣专家支持。

附录与参考

• 相关法律：包括《发展促进法》（DFA）、《土地法》（DLA）、《环境影响评估》（EIA）、《城郊定居点建立法》（LeFTEA）等。
• 关键术语：如NIMBY（“Not In My Back Yard”）、IDP（综合发展计划）、SLAG（定居点与土地获取补贴）等。

结论

Ethembalethu社区的经历揭示了南非城郊地区土地和住房获取的系统性障碍，涉及政策、法律、行政和市场等多个层面。为实现真正的土地和住房正义，需要从制度设计、执行机制和资源分配等方面进行深刻改革。报告呼吁建立国家级任务小组，以推动相关政策和计划的落实，并加强多方合作与参与式研究。