20221114-开源证券-房地产行业2023年度投资策略_供需双降下供给侧改革出清_阵痛后迎接城镇化下一阶段_29页_2mb

房地产行业2023年度投资策略总结

核心内容概述

本报告分析了2023年房地产行业面临的供需变化趋势，并结合韩国房地产市场的案例，探讨了未来需求释放的关键变量。同时，提出了在供给侧改革背景下，投资策略应聚焦于具备融资优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企。

主要观点

1. 需求侧：改善需求成为核心变量

• 改善需求增长：2019-2021年，商品住宅销售套数逐年增长，而城镇新增家庭户数下降，显示改善型需求在购房市场中的占比逐渐上升。
• 政策支持有限：目前政策更多偏向首套刚需客户，对二套购房的支持力度有限，影响了改善型需求的释放。
• 未来需求不确定性：2021年出生人口和结婚对数均创历史新低，改善型需求储备不足，未来需求释放面临挑战。

2. 韩国案例：需求与价格脱钩

• 供需均衡状态：2020年韩国套户比为1.05，房地产市场进入稳定状态。
• 人口负增长：韩国自2021年起人口自然增长为负，结婚对数持续下降，但房价仍大幅上涨。
• 房价脱离实际需求：2017-2022年8月，韩国全国房价上涨37%，首尔房价上涨87%，显示出房地产价格与真实需求的背离。

3. 城镇化率之上，结构变化加剧

• 城镇化率提升：截至2020年，全国除西藏外，其他30个省级行政区城镇化率均突破50%，其中21个突破60%。
• 区域分化趋势：随着人口红利消失和老龄化加剧，城市经济增长效率需提升，未来城镇化将向城市群模式发展。
• 重点城市群集中：预计新房市场将进一步向重点城市群集中，区域型房企有望受益。

4. 投资建议

• 关注优质房企：融资能力强、投资强度高、布局区域优、机制市场化的房企更具竞争力。
• 重点推荐标的：
  • A股：保利发展、万科A、招商蛇口、越秀地产、建发股份、栖霞建设等。
  • H股：中国海外发展、中国金茂、华润置地、越秀地产等。

关键信息

需求侧数据

• 2019-2021年商品住宅销售套数分别为1501万、1549万、1565万。
• 2019-2021年城镇新增家庭户数分别为683万、569万、434万。
• 2021年出生人口1062万，为建国以来新低。

政策分析

• 首套支持政策：2022年5月15日起，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减20个基点。
• 二套政策：二套利率下限未调整，公积金贷款政策保持不变。
• 购房意愿：居民购房意愿受价格波动影响较大，买涨不买跌心态显著。

城市化趋势

• 城市群战略：中国城镇化将从均衡发展向城市群战略转变，重点城市群将集中更多资源。
• 重点城市群：如京津冀、长三角、珠三角等，涵盖大量500万人口以上城市。

风险提示

• 宏观经济下行：全球宏观经济下行可能对房地产行业造成负面影响。
• 疫情反复：疫情反复可能影响居民购买力和购房意愿。
• 融资政策收紧：房地产融资政策持续收紧，可能限制房企发展。

结论

在供需双降的背景下，供给侧改革将继续推动行业出清，未来房地产市场将更加依赖改善型需求的释放。政策支持需更加注重改善型需求，同时，城市群战略将成为推动城市化进程的重要方向。投资建议聚焦于优质房企，以应对市场变化并把握未来增长机遇。