房地产行业深度报告-债务重组后-房企如何恢复经营？_23页_1mb

报告摘要

2025年房地产行业或将迎来债务重组的高峰，主要受到市场销售承压和房企财务杠杆过高等因素影响。截至2025年1月16日，已有至少80家房企出现债券逾期或债务管理问题，其中33家仅涉及境外债务，9家仅涉及境内债务。债务重组将呈现以下趋势：

债务重组虽能缓解房企短期现金流压力，但企业造血能力尚未恢复，仍需履行偿债义务。同时，债务重组有助于推动保交楼工作，优化现金流，确保公司稳定经营。

华夏幸福：
- 采用“带、展、兑、抵、接”等创新组合方式；
- 2021年12月债务重组方案实现约1923亿元债务重组；
- 通过设立自益型信托计划，利用持有型物业抵偿债务；
- 2022年9月引入平台公司股权作为偿债资源。
融创中国：
- 2024年11月发布境内债二次重组方案，削债比例达57.5%；
- 境内债展期至8年，利率降至2.5%；
- 借力配股及信托资产包进行债务重组。
金科股份：
- 2025年1月公布重整方案，采用上市公司股权+信托资产包+现金方式；
- 普通债权清偿率22.36%，其中5万元以下现金偿还，超过部分以股票和信托受益权抵偿；
- 引入产业投资人和财务投资人，优化资产负债表。
旭辉控股集团：
- 境外债务重组削债目标为30-50亿美元；
- 债务重组方案涵盖现金回购、强制可转债、新债务工具等多种方式；
- 债务展期时间较长，利率较低。
碧桂园：
- 境外债务重组目标最高削债116亿美元；
- 借贷成本从6%降至2%；
- 债务展期至11.5年。

财务调整：自1999财年以来，公司通过大幅计提减值、压降债务规模，实现财务报表的优化。
多元化业务：公司住宅业务向商业和事业业务转型，商业设施类业务营收占比由17%提升至22%，事业设施类业务营收占比由11%提升至24%。
REITs发展：通过REITs出售资产，实现资金回笼，提升资产运营效率，2016-2023财年通过REITs出售资产收入由1030亿日元增长至2635亿日元，复合增速达14.4%。