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一线城市楼市政策点评：北上广深响应中央精神，政策打出组合拳

发布日期： 2024年10月7日
行业展望： 看好/维持房地产

核心事件

9月26日前后，上海、深圳、广州、北京四个一线城市响应中央政治局会议精神，密集出台了优化房地产政策的"组合拳"，内容涉及放宽限购、降低首付比例、下调个人住房转让增值税征免年限以及优化普通/非普通住房标准等。

政策要点与比较

• 广州： 全面取消限购政策，是首个彻底退出限购的城市。松绑力度最大。
• 深圳：
  • 取消商品住房和商务公寓转让限制。
  • 个人住房转让增值税征免年限从5年调整为2年。
  • 首套房和二套房最低首付比例分别为20%和30%。
  • 深汕特别合作区首套房、二套房首付比例统一调整为20%（取消利率下限）。
  • 优化限购区域划分，非户籍购房社保要求较低（福田、罗湖、南山、宝安部分区域要求不满一年）。
  • 松绑力度较大。
• 上海：
  • 放松外环外限购，缴纳社保或个税年限要求从"满1年"调整至。对非户籍人口购买外环外住房限制社保/个税年限。
  • 落实降低存量房贷利率政策。
  • 首套房商贷最低首付比例下限调整，二套房下限；具体数值在图表中，但小于深圳/广州。
  • 取消普通住房标准，并考虑自贸区临港新片区增购。
  • 政策力度相对温和。
• 北京：
  • 非京籍在五环内购房，社保/个税缴纳年限由"满5年"调减为不满1年（需上市交易满时间未提及），五环外调减为不满1年；高层次人才等仍可能要求"满年"。
  • 京籍二孩以上家庭提高公积金贷款额度。
  • 将取消普通住房和非普通住房标准。
  • 政策力度相对保守，非户籍人口限购要求严格。

点评

1. 短期影响差异：
   • 广州全面取消限购虽然最彻底，但因其原有政策较宽松，短期内对市场的需求拉动可能相对有限。
   • 深圳政策放松幅度大于上海和北京，取消限售和降低交易税费并行，预计对楼市成交，尤其是二手房成交将产生较为明显的短期拉动作用。
   • 上海的政策更侧重于通过调整首付比例和取消普宅标准来影响特定（通常是改善型/大户型）需求，而新房政策调整相对克制，可能源于近期上海新房市场成交的企稳。
   • 北京对非京籍的限购限制力度仍是四大一线城市中最严格的。

风险提示

• 盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值。

未来3-6个月关注点

• 2024年10月中旬将公布9月房地产数据。

(本报告部分图表和行业依据数据未完整呈现)

分析师：陈刚
执业证书编号：S1480521080001

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