20211229-亿翰智库-房地产_阵痛乃是必经之路_透过煤炭改革看地产_23页_1mb

房地产行业变革分析总结

核心内容

房地产行业正在经历历史上最大的一次变革，与煤炭行业曾经历的改革过程具有相似性。恒大的爆雷事件标志着房地产行业进入深度调整期，政府引导下，行业集中度将逐步提升，央/国企的市场地位将显著上升。这一变革是“房住不炒”政策的延续，旨在实现房地产市场的平稳健康发展。

主要观点

• 房地产行业将经历与煤炭行业类似的三阶段改革：调整期、转型期、成熟期。
• 行业变革的核心在于杠杆管理，而非单纯依赖规模扩张。
• 民营房企不会完全消失，但市场份额将缩小，稳健型、产业型、深耕型房企将更具生存优势。
• 行业利润率预计会下降，未来毛利润率将保持在15%左右。
• 房价不会因行业变革出现大幅波动，仍由供需关系和政府调控共同决定。

关键信息

一、房地产与煤炭行业的可比性

1. 经济层面：两者均为权重产业，对经济增长有重要影响。

   • 房地产：占GDP约17%，为地方政府提供重要财政来源。
   • 煤炭：占能源消费总量约56.8%，对电力、冶金、化工等行业影响深远。

2. 民生层面：两者均与居民生活密切相关。

   • 房地产：关乎房价、交房和居民居住需求。
   • 煤炭：关乎电力供应，影响居民生活成本。

3. 金融层面：两者均对金融体系产生重大影响。

   • 煤炭：吸引大量资本流入，导致银行坏账风险上升。
   • 房地产：三道红线政策限制杠杆扩张，政府对融资进行严格管控。

二、煤炭行业改革经验

• 山西煤改：从2008年开启，经历三个阶段，最终实现行业集中度显著提升。
• 政策支持：政府通过运输保障、税收优惠、融资支持等手段推动兼并重组。
• 行业影响：
  • 短期：GDP增速下滑、失业率上升、资产负债率上升。
  • 长期：行业集中度提升，管理效率提高，风险可控。

三、房地产行业变革阶段

1. 第一阶段（2018-2020年）：调整期

   • 政策背景：“房住不炒”、“三道红线”、集中供地等政策出台。
   • 行业特征：民企加速缩表，央/国企市场份额扩大。

2. 第二阶段（2021-2025年）：转型期

   • 行业特征：房企需降杠杆、降负债，行业集中度持续提升。
   • 重点任务：推动项目整合、加强行业监管、促进融资便利化。
   • 企业分化：稳健型、产业型、深耕型房企更具竞争力。

3. 第三阶段（2025年以后）：成熟期

   • 行业特征：央/国企主导市场，民企逐步退出或转型。
   • 市场变化：全国层面集中度可能下降，但地方层面集中度会上升。
   • 政策导向：房住不炒基调不变，政府持续加强监管。

四、行业变革下的四大关注问题

1. 民营房企是否会消失？

   • 民营房企不会消失，但市场份额将缩小。
   • 稳健型、产业型、深耕型房企更具生存能力。

2. 暴雷企业项目如何处置？

   • 市场化引入战投、政府主导项目开发、项目停工等为主要方式。

3. 行业利润率是否会有明显变动？

   • 行业利润率预计下降，未来毛利润率将保持在15%左右。

4. 房价会受影响吗？

   • 房价不会因行业变革出现大幅波动，仍由供需关系和政府调控决定。

总结

房地产行业变革是长期趋势，与煤炭行业改革有相似之处，但因行业属性不同，存在差异。通过政策引导、杠杆管理、行业整合等方式，房地产行业将逐步向央/国企主导的方向发展。这一过程将伴随阵痛，但最终有助于实现行业健康发展和良性循环。民营房企虽不会消失，但需调整策略，提升产品和品牌竞争力，以适应新的市场格局。