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总结：EC World REIT

核心内容

EC World REIT (ECW) 是一间在新加坡证券交易所主板上市的房地产投资信托基金，专注于中国电子商务物流领域。截至2018年3月，ECW 拥有六处物流资产，总估值达13亿新元，同时持有两项优先购买权（ROFR）资产。公司于2016年7月28日上市，并在2018年2月完成了自上市以来的首次收购，即位于湖北省武汉市的 Wuhan MeiLuoTe 物流资产。

主要观点

• 直接接触蓬勃发展的电子商务行业：ECW 的电子商务物流资产提供完整的物理设施，并通过主租户 RuYiCang 为客户提供 B2B 和 B2C 服务。公司还预计通过 Wuhan MeiLuoTe 的收购，电子商务物流资产的可出租面积（NLA）将增加15%。
• 强大的赞助商支持：ECW 的赞助商是 Forchn Holdings Group，该公司拥有 RuYiCang 并参与创办了 Cainiao Network Technology Co. Ltd。赞助商在物流领域有丰富经验，并与多家供应链管理公司合作，如 YCH Group。
• 杭州是中国电子商务物流的核心城市：杭州被誉为“中国电子商务之都”，2017年电子商务增长达40%。作为长江三角洲经济区的重要城市，其GDP增长率为10.98%，电子商务市场的发展将推动对仓库设施的需求。

关键信息

资产概况

• 总估值：S$1.3亿
• 总可出租面积（NLA）：698,478 平方米
• 资产类型分布：
  • 港口物流：46.6%
  • 电子商务物流：37.1%
  • 专业物流：16.4%

资产详情

1. Chongxian Port Investment：港口物流资产，位于杭州西城区，处理浙江省16%的钢铁市场。
2. Chongxian Port Logistics：支持 Chongxian Port Investment 运营的仓库和办公楼，2017年进行了资产增强计划。
3. Fu Zhou Industrial：水泥厂及预拌混凝土、砂石仓库和维修车间。
4. Bei Gang Logistics Stage 1：拥有8栋建筑，第一层用于B2B，其他楼层用于SOHO用途，是长三角地区最大的电子商务物流项目之一。
5. Fu Heng Warehouse：具备完整的电子商务中心功能，包括存储、库存控制、分拣包装和快递服务。
6. Hengde Logistics：专业物流资产，用于烟草储存，由国有公司 China Tobacco Zhejiang Industrial Co., Ltd. 主租，储存价值约100亿人民币的烟草，占浙江省市场约一半份额。

首次收购

• Wuhan MeiLuoTe：位于湖北省武汉市，占地68,219平方米，GFA为49,861平方米，NLA为48,695平方米。
• 收购价格：S$30.3万，相当于独立估值的15.2%折扣。
• 租户：包括 JD.com 和 DangDang.com，当前出租率82.2%。

财务表现

• 2017年收入：S$91,368,000
• 2017年净派息收入（NPI）：S$82,704,000
• 2017年派息收益率：8.14%
• 2017年杠杆率：29.20%
• 2017年市净率（P/B）：0.81

与同行比较

• 市净率（P/B）：0.81，低于其他S-REITs
• 派息收益率：8.14%，高于其他S-REITs
• 杠杆率：29.20%，低于其他S-REITs
• 市值（SGD）：581百万，相对较小

投资行动

• 未提供股票评级或价格目标，因未覆盖 ECW。
• 投资建议：基于总回报率和定性因素（如风险回报率、市场情绪、股价上涨速度、价格催化剂等）进行评估，而非仅依赖定量回报率区间。

联系信息

香港代表

• 研究团队：

  • Benny WANG：交易总监，(852)2277 6720，bennywang@phillip.com.hk
  • ZHANG Jing：研究分析师，交通运输与汽车，(86) 2151699400-103，zhangjing@phillip.com.cn
  • John WONG：研究分析师，房地产、酒店及娱乐，(852) 2277 6527，johnycwong@phillip.com.hk
  • FAN Guohe：研究分析师，医药、健康及个人护理、TMT，(86)2151699400-110，fanguohe@phillip.com.cn
  • WANG Yannan：研究分析师，新能源，(86) 2151699400-107，wangyannan@phillip.com.cn

• 销售团队：

  • Aric AU：公司及机构销售经理，(852) 2277 6783，corporatesales@phillip.com.hk
  • Matthew WONG：国际销售经理，(852)22776678，foreignstock@phillip.com.hk
  • Yoshikazu SHIKITA：国际销售经理（日本团队），(852) 2277 6624，yshikita@phillip.com.hk

一般免责声明

• 本报告由 Phillip Securities (Hong Kong) Limited 发布，获香港证券及期货事务监察委员会许可从事受监管活动。
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