20131126-华泰证券-农林牧渔_基于政策_试点经验以及逻辑推导的展望-土改向何处去__29页_1mb

行业研究：土地制度改革对农业的影响分析

核心内容概览

本报告分析了中国土地制度改革的现状、政策指引、试点经验及未来可能的发展路径，并探讨了这些改革对农业及相关产业的深远影响。报告指出，土地制度改革是推动农业现代化、保障农民权益、促进城乡一体化的重要举措。

主要观点

• 政策指引：十八届三中全会《决定》为土地制度改革提供了方向性指引，但未明确具体路径，需结合各地试点经验进行细化。
• 改革目标：明确集体土地产权、规范征地制度、建立城乡统一建设用地市场、推进土地用途管制市场化等。
• 试点经验：
  • 成都：以“还权赋能”为核心，推动土地流转和产权确权，探索土地整理、地票交易等机制。
  • 重庆：以“利益共享”为核心，通过土地入股、地票交易等方式实现城乡建设用地统一市场。
  • 深圳：以“土地资本化”为核心，推动土地要素市场化配置，探索土地二次开发利用和有偿使用机制。
• 未来可能路径：
  • 情景一：土地制度改革将逐步推进，但不会完全彻底，更多是优化现有制度框架。
  • 情景二：若改革彻底，将实现政社分开、土地产权明晰、城乡统一市场、农民权益保障等。

关键信息

一、土地制度改革的未尽之处

• 《决定》未明确政社分开、土地承包关系实现方式、集体建设用地权利结构安排、城乡统一建设用地市场范围等。
• 土地用途管制仍以“指标控制、占补平衡”为主，尚未完全转向“规划管制”。

二、各地试点经验

1. 成都土改

• “三集中”模式：工业集中、农地集中、农民集中。
• 确权方式：农村土地和房屋确权，颁发产权证书，明确土地所有权、使用权、承包经营权等。
• 地票交易：通过土地整理获得复垦指标，再以“地票”形式进行交易，实现城乡利益统筹。
• 金融支持：探索土地承包经营权抵押、担保等，为农民提供融资渠道。

2. 重庆土改

• 土地流转模式：土地折价入股、土地换保障、土地招拍挂等。
• “地票”制度：通过土地复垦获得指标，再在城镇规划范围内进行交易，增加农民收入。
• “股田制”：曾尝试土地入股设立公司，但因农民权益保障不足被叫停，改为专业合作社模式。

3. 深圳土改

• 土地资本化：推动土地资源、资产、资本“三位一体”，实现土地增值和收益共享。
• 二次开发机制：探索城市更新、土地整备、规划控制等，提高土地利用效率。
• 土地确权与市场化：农村集体建设用地直接入市，实现土地要素市场化配置，政府与集体、农民、企业共同参与利益分配。

三、土改对农业的影响

1. 提高土地利用效率：推动农业规模化、产业化发展，提升农业生产效率。
2. 稳定农业市场：农地流转顺畅，为农业产业链提供更稳定的市场环境。
3. 促进农业规模化发展：有利于农业龙头企业、合作社、家庭农场等发展，带动农业现代化。
4. 耕地保护机制：通过耕地补贴、地票交易等方式，提高农民对耕地的保护积极性。
5. 城乡统一建设用地市场：推动城郊集体土地增值，为农业企业提供更多土地资源。
6. 养殖企业受益：农村土地流转和居民转移将为养殖企业带来更广阔的发展空间。
7. 农民权益保障：通过确权、社保、地票交易等方式，增强农民的财产性收入，提高其社会保障水平。

总结

土地制度改革是推动我国农业现代化、城乡一体化和农村经济发展的关键。尽管政策方向已明确，但具体实施路径仍需通过试点经验不断探索。成都、重庆、深圳等地的改革实践，为全国提供了有益的借鉴，但也暴露出产权界定不清、利益分配不均等问题。未来改革应注重农民权益保障，推动土地市场化配置，完善法律体系，逐步实现城乡统一建设用地市场，提升土地利用效率和农业发展水平。