德银-中国-房地产行业-深入研究人口统计学：健康需求提前-20180108-48页_1mb

中国房地产市场 FITT 分析总结

核心内容

本报告分析了中国房地产市场的长期和中期需求驱动因素，并认为市场将继续保持健康需求。基于对205个地级市（包括173个T3/T4城市）的数据研究，报告指出，尽管许多投资者对未来的住房需求持怀疑态度，但中国房地产市场在中期内仍有望维持年销售面积15亿至16亿平方米的水平。

主要观点

• 人口增长将持续到2030年：预计中国人口将在2030年达到14.5亿，年复合增长率约为0.35%。
• 城市化率将提升至70%：预计到2030年，城市化率将达到70%，每年新增约18-20万城市人口。
• 25-39岁人口稳定：该年龄段的人口在2018年将达到峰值3.32亿，并保持稳定直到2023年。
• 升级需求强劲：由于居住条件较差和住房年龄偏大，升级需求持续增长。约48%的城镇家庭居住在2000年前建成的房屋中。
• 家庭规模缩小：中国平均家庭规模从2000年的3.6人降至2016年的3.1人，未来将继续下降至国际水平（2.4-2.6人）。
• 不同城市层级的需求驱动因素不同：
  • T1/T2城市：需求主要来自人口流入、升级需求和家庭规模缩小。
  • T3/T4城市：需求来自较高出生率、城市化潜力以及T1/T2城市的外溢需求。
• 市场整合将继续：大型上市开发商将在整合过程中表现优于非上市开发商，预计到2020年，前20大开发商将占据约50%的市场份额。

关键信息

人口与城市化趋势

• 中国人口在2016年达到13.8亿，预计到2030年将达到14.5亿。
• 城市化率从2000年的36.2%提升至2016年的57.3%，预计到2030年将升至70%。
• 城市人口年均增加18-20万，主要由自然增长和人口流入驱动。

人口结构与住房需求

• 25-39岁人口是主要的住房购买群体，占结婚人口的约60%。
• 住房升级需求占开发商销售的65%（如万科），主要来自对更大居住空间和更好居住条件的需求。
• 中国城镇家庭的平均净居住面积为29.3平方米，低于国际水平。

家庭规模与居住条件

• 平均家庭规模持续下降，从2000年的3.6人降至2016年的3.1人。
• 约6%的城镇家庭没有私人厨房，10%没有私人厕所，这些家庭将寻求改善居住条件。

城市层级需求差异

• T1/T2城市：需求由人口流入、升级需求和家庭规模缩小驱动。
• T3/T4城市：需求由较高出生率、城市化潜力和T1/T2城市的外溢需求驱动。

市场整合与投资建议

• 上市开发商将受益于市场整合，预计未来三年收入和盈利预期将高于市场共识。
• 推荐的公司包括：万科、碧桂园、富力地产、奥园和 KWG。

投资者关注点

• 需求结构的持续健康性
• 城市层级间的需求差异
• 家庭结构变化对房地产市场的影响
• 政策支持对人口流入和城市化的影响
• 市场整合趋势及大型开发商的市场地位提升

表格：推荐公司及股价

风险提示

• 政策调控可能影响市场供需
• 经济下行压力可能抑制购房需求
• 房地产市场区域差异显著，需关注地方政策变化