20180925-天风证券-房地产行业点评_预售制度取消可能性不大_但可能针对审批流程进行小幅微调_4页_573kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

本报告围绕商品房预售制度的调整可能性展开分析，重点讨论广东省提出取消预售制度的建议，以及住建部对此的回应和后续影响。

主要观点

1. 预售制度取消可能性不大

• 广东省房地产协会曾提出逐步取消商品房预售制度、全面实施现售的建议，但该建议是基于广东省自身房地产市场情况，全国范围内推行的可能性较小。
• 住建部发函要求对现行行政许可事项进行清理论证，但并未提及取消预售制度，而是可能对预售审批流程进行微调。

2. 预售制度的现状与历史

• 预售制度自1954年由香港立信置业公司首创，逐步在中国各地推广。
• 预售制度在多个省市均有具体实施规定，如上海、北京、广东等地均出台过预售资金监管、预售条件等政策。

3. 预售制度对房地产行业的影响

• 预售制度是房企重要的经营杠杆，有助于加快资金周转。
• 若取消预售制度，将显著提高房企的资金需求，对中小房企造成较大压力，进一步加速行业集中度提升。
• 行业整体周转速度将下降，ROE（净资产收益率）可能继续下行。
• 大型房企则可能因资金和资源优势，获得更多投资机会，提升ROE。
• 长期来看，取消预售制度有助于降低行业杠杆风险，改善行业估值。

4. 预售制度取消的潜在影响

• 若广东省率先取消预售制度，在供不应求的市场环境下，可能会进一步加剧供给紧张，短期内推升房价。
• 预售制度的取消可能加速开工投资，同时提高严重滞后的竣工量。

关键信息

• 住建部立场：住建部并未支持取消预售制度，而是对预售审批流程进行论证和调整。
• 广东省提议：广东省基于自身市场情况提出逐步取消预售制度的建议，但该建议未必会被全国采纳。
• 行业影响：取消预售制度将对房企资金能力、周转速度、ROE等产生显著影响，中小房企压力更大。
• 投资建议：建议关注抗风险能力强、融资和拿地优势明显的央企龙头，如招商蛇口、保利地产；以及销售和业绩增速较快的民营房企，如融创中国、新城控股、旭辉控股。
• 风险提示：销售不及预期、政策调控超预期是主要风险因素。

总结

预售制度的取消并非当前政策重点，住建部更倾向于对预售审批流程进行微调。广东省提出的取消预售制度建议是基于本地市场情况，全国推广的可能性较低。若预售制度取消，将对房地产行业带来结构性变化，尤其是对中小房企的资金压力和行业集中度提升。短期内全面推广概率不大，但可能加速开工投资和竣工量提升。投资者应关注具备较强资金实力和市场竞争力的房企，同时警惕政策和市场风险。