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地产股“画龙”续：方向、空间与节奏分析

核心内容概述

本报告从“方向、空间、节奏”三个维度对2018年地产股走势进行分析，认为地产股仍有较大的超额收益空间，并提出相应的配置建议。

主要观点

1. 方向：继续看好指数超额收益

• 2015-2020年地产中周期的下半场即将来临，18年是上半场衰退与下半场复苏的交接点，预计会有超额收益。
• 从边际改善角度看，2017年底以来，地产行业在基本面、政策面、相对估值和流动性方面均出现边际改善。
  • 基本面：销量同比底部在18年中至Q3，一二线重点城市销量同比底部在17Q4，投资和新开工增速边际趋缓但仍保持稳健增长。
  • 政策面：17年底政治局会议和中央经济工作会议对房地产政策有所调整，调控风险逐步降低，长效机制非大杀器。
  • 相对估值：地产指数相对大盘的市盈率和市净率处于历史低位。
  • 流动性：十年期国债利率上涨对按揭利率的滞后传导将在18上半年趋于结束，按揭利率有望改善。

2. 空间：看全年指数还有20%左右的超额收益空间

• 从历史类比看，2018年类似于2012年，均处于中周期的第二轮小周期。
• 预计2018年地产股指数仍有约20%的超额收益空间，主要受宏观和行业层面的政策双击影响。
• 预计18-19年集中度提高趋势仍在，但边际增速放缓，市场对PE角度会更敢给出高定价。

3. 节奏：1月份仍看好，行情有望继续扩散

• 短期走势偏快，指数一定程度的分化（非调整）无法避免。
• 市场流动性风险尚未形成增量入场逻辑，但未来一个季度可能成为加速板块切换的原因。
• 行情有望继续向1.5线蓝筹、二线龙头和非主流公司扩散。
• 配置建议：
  • 首选：高折价资源型企业（如华侨城、北京城建）
  • 周转型蓝筹：金地、保利、万科等，其中金地仍具性价比优势，万科在周期调整和底部震荡区间更具相对收益。
  • 关注：周转型弹性品种（如绿地、阳光城、泰禾）以及二线龙头中资质较好的公司（如中南建设、新湖中宝、蓝光发展、滨江集团、首开股份）。
  • 租购并举：关注大开发商、地方国企和中介服务商，如万科、昆百大、皇庭等，以及张江等地方国企。
  • 多元化转型：关注具备成长性及RNAV安全边际的中小票，如苏宁环球（医美产业）和南山控股（物流地产）。
  • 国央企改革：重点推荐央企改革标的（如侨城、保利）和沪深渝等热点地区，以及雄安地区的国企和央企。
  • 区域主题：持续关注“南北两极”主题，如京津冀协同战略和粤港澳大湾区，其中侨城、华发、天健、龙光为中长期价值型标的，世荣、格力为短期弹性更大。

关键信息

一手房市场动态

• 供给：12月重点城市推盘季节性放量，且大于销量，推动绝对库存小幅回升；相对库存（去化周期）持续回升，一线下降、二线持平、三线上升。
• 需求：新房销量同比增速自16Q2以来趋势性下降，17年前三季度降幅扩大，10月和11月有所收窄，12月和1月略有扩大。
  • 分城级：一线（-44%）、二线（-25%）、三线（-44%）。
  • 分区域：长三角（-8%）、珠三角（-41%）、环渤海（-41%）、中西部（-65%）。
• 价格：70城房价同比于17M01见顶回落，一线最早回落（16M9），二线略后（16M11），三四线最滞后（17M7）。
  • 环比：44城上涨，2城持平，24城下跌，乌鲁木齐、湛江、桂林等涨幅较大，泉州、扬州、天津等跌幅较大。
• 土地市场：
  • 住宅类土地供应同比增速自15年以来趋势性回升，12月增速回落。
  • 住宅类土地成交同比增速跟随供应趋势性上行，12月增速小幅回落。
  • 楼面均价于16M9见顶后回落，17年上半年反弹后再次回落。
  • 溢价率自16M9见顶后持续下降，12月降至19%。
  • 重点城市：
    • 上海：浦东新区祝桥镇江镇社区E2-1地块、金山区地块成交。
    • 重庆：菩提组团B分区地块、白沙工业园地块成交。
    • 福州：多个地块成交，涉及不同区域和公司。
    • 南昌：多个地块成交，主要集中在经开区和南昌县。
    • 成都：大邑县、武侯区、高新区地块成交。

二手房市场动态

• 需求：二手房销量环比改善，北京（+82%）、深圳（+20%）、杭州（+50%）、南京（+103%）等城市表现较好。
• 价格：70城房价同比上涨与下跌城市数均有所变化，部分城市价格回落。

政策与金融环境

• 政策调整：多地出台房地产调控政策，如厦门推进租购并举、江西稳控房价、国土部发布土地储备管理办法等。
• 金融环境：M2同比增速降至历史新低，12月新增人民币贷款同比少增，社会融资规模增量同比少增，但房地产相关融资政策有所调整。

风险提示

• 市场流动性波动加大，可能成为加速板块切换的原因。

数据速览

• 一手房：57城日均销量环比改善，一线城市销量同比降幅较大，二线城市表现较好。
• 二手房：19城日均销量环比改善，部分城市如北京、深圳表现突出。
• 库存去化周期：自16M11起持续回升，一线、二线、三线均有所上升。
• 土地成交：12月百城住宅类土地成交面积与供应背离，一线、二线上升，其他城市下降。

结论

综合来看，2018年地产股仍有较大的超额收益空间，市场流动性风险尚未显著影响板块表现，短期行情仍有望继续扩散。建议关注高折价资源型、周转型蓝筹、租购并举相关标的，以及多元化转型和国央企改革主题。