20170625-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_地产股就是大盘缩影_强调蓝筹白马估值提升和地产上游机会_36页_1mb_1mb

地产股与市场趋势分析总结

核心内容

本报告由招商证券房地产行业团队发布，主要分析当前房地产行业的市场趋势、供需变化、估值情况及投资策略。报告指出，地产股走势与大盘高度一致，流动性是决定板块内部风格的关键因素，同时强调了对房地产上游行业和蓝筹白马股的投资机会。

主要观点

1. 地产股与大盘风格一致

• 地产板块作为拥有100多家上市公司的行业，其内部风格与大盘高度一致，甚至具有领先性。
• 当前流动性问题已逐步反映在市场中，CDs开始回落，与成长股和小票反弹趋势一致。
• 流动性短期改善，但趋势性改善尚未出现，因此中小型地产股中基本面保障的公司有机会，但蓝筹白马风格仍为主流。

2. 房地产调整周期中的机会

• 房地产调整周期有助于筛选出上下游行业的龙头公司。
• 历史数据显示，房地产周期对上下游传导明显，尤其在行业复苏背景下，供给侧改革带来供需缺口。
• 上游行业如煤炭、钢铁、有色等面临供需缺口，值得进一步关注。

3. 价值股持续摊成本

• 价值股仍是配置首选，坚持“逆向投资逻辑”是上半年选股主线。
• 粤港澳大湾区作为中长期价值型标的，受到市场风格的青睐。

4. 房地产新经济

• 长租和物流地产是房地产新经济的重要组成部分，具备成长性和稀缺性。
• 长租领域推荐估值具备优势的世联，物流地产关注南山、东百等公司。

5. 多元化转型

• 多元化转型是打开增长天花板的重要路径，关注大金融和大健康领域。
• 大金融方面推荐嘉宝集团，大健康方面关注苏宁环球。

6. 行业小周期与中周期

• 房地产行业小周期调整逻辑仍在，预计2018Q1左右见底。
• 中周期尚未走完，预计持续至2019年，调整期后半段需重视系统性机会。

关键信息

1. 市场数据概览

• 一手房销量：57城销量环比+6%，一线/二线/三线分别+18% / +6% / +4%。
• 二手房销量：19城销量升，一线降，二线升，三线分化。
• 房价变动：70城房价同比9.5%，环比+0.7%。
• 库存去化周期：30城自2016年11月触底反弹，5月持平上月。
• 批售比：5月34城批售比为0.7，推动可售套数回落。

2. 土地市场

• 住宅类土地供应：5月住宅类土地供应同比上升，但成交同比增速回落。
• 楼面均价：5月百城住宅类楼面均价创16年12月新高，一线/二线/其他城市均有上涨。
• 溢价率：16年9月以来持续下降，2月开始回升。

3. 区域表现

• 长三角：销量环比+14%，同比-19%。
• 珠三角：销量环比-2%，同比-39%。
• 环渤海：销量环比+5%，同比-38%。
• 中西部：销量环比+10%，同比-42%。

4. 政策与市场

• 政策调控力度持续高压，导致投资性需求被压制。
• 预计政策压力越大，反弹可能性越高，历史数据显示几乎百分之百。

配置建议

1. 配置组合

• 价值股：推荐高折价资源型及中等规模成长潜力型，如侨城、保利、华发、北京城建、北辰等。
• 转型地产股：关注具有安全边际的公司，如新城、阳光城、世联等。
• 国企改革：重点推荐央企改革标的，如侨城、保利等，以及地方国企改革标的，如上实、沙河、渝开发等。

2. 区域机会

• 粤港澳大湾区：推荐侨城、华发、天健、龙光等中长期价值型标的，世荣、格力等短期弹性较大。
• 金融街：资源价值突出，惠州巽寮湾项目货量占比30%左右，货值占比近20%。

3. 风险提示

• 市场流动性波动加大可能影响周期股。
• 政策调控力度超预期可能对市场造成影响。

估值与市场表现

• PE与PB：房地产板块PE略升至近五年均值的92%，PB升至94%，在周期类排名居中。
• 超额收益：房地产行业在29个大类行业中表现较差，6月超额收益-10%，但整体仍符合预期。

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，曾获新财富第六、第七名。
• 刘义：高级分析师，拥有丰富的房地产研究经验。
• 黄梓钊：研究助理，美国东北大学金融学硕士。
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。

总结

本报告强调了地产股与大盘风格一致的特点，指出当前流动性对板块的影响，以及蓝筹白马和上游行业的投资机会。同时，报告分析了市场数据、区域表现和政策环境，提供了详细的配置建议和风险提示，旨在帮助投资者更好地把握房地产行业的投资机会。