20150701-Maybank_KERPL-Policy_moves_and_macro_weakness_37页_1mb

报告摘要

本文档分析了新加坡房地产市场的现状及未来趋势，涵盖住宅、零售、办公室和工业领域，并对房地产开发商和REITs（房地产投资信托）的投资价值进行评估。文档指出，宏观经济疲软对市场造成压力，而政策变动可能对REITs产生不同程度的影响。

住宅市场：政府可能提高EC（执行公寓）的收入上限，有助于扩大EC买家群体，对EC开发商有利，但可能对大众市场开发商不利。目前，EC市场面临供过于求，而高端住宅销售有所回升，开发商如City Developments的Gramercy Park项目有望获得良好反响。
市场趋势：高端住宅销售回暖，可能推动更多项目启动。同时，一些开发商如Lafe Corp和Hiap Hoe正在考虑通过批量出售未售资产来应对政策压力和市场疲软。
宏观经济数据：就业数据收缩，尤其是制造业和建筑业，而服务业有所扩张。零售销售下滑，游客数量也未恢复至预期水平，对零售和工业地产构成压力。
工业地产：尽管制造业产出收缩，但非油国内出口有所增长，可能意味着工厂需求开始复苏。然而，仓库和工业用地的空置率仍可能上升，影响REITs的收入。
政策影响：MAS（新加坡金融管理局）提出的监管建议对REITs有不同影响，其中三项为负面，一项中性，三项为正面。政策可能影响REITs的管理、收购和融资行为。

EC收入上限可能上调：从当前的SGD12,000上调至SGD14,000，有助于扩大EC市场买家池。
高端销售回暖：5月数据显示，高端住宅销售有所回升，如Marina One、Leedon Residence和Sophia Hills等项目表现良好。
库存情况：截至5月，私人住宅库存为21,132单位，EC库存为4,176单位。
开发商表现：
- 推荐买入：City Developments（Brownstone项目预计7月推出）、WINGT、HOBEE、CIT。
- 持有：CAPL、OUE。
- 未评级：部分开发商如HK Land、Sim Lian、UOL、Chip Eng Seng、Roxy Pacific、Wheelock。
项目销售情况：如Lafe Corp的Residences at Emerald Hill因销售不佳考虑出售，Hiap Hoe的Treasure on Balmoral已售出部分单位。

整体评级：REITs被列为UNDERWEIGHT，受经济疲软和商业地产供过于求影响。
具体REITs表现：
- 卖出：CT、AREIT。
- 买入：SGREIT、MINT、CACHE、KREIT。
政策影响：
- 负面：REIT经理的定期重新任命、收购/出售费用基于成本回收、出售给利益相关方。
- 中性：单层杠杆限制。
- 正面：费用与单位收益挂钩、开发限制提高、收入支持披露加强。

就业数据：1Q15总就业人数减少6,100人，制造业和建筑业是主要拖累。
零售销售：1Q15零售销售（不含汽车）同比下降0.1%。
工业数据：1H15工业用地销售价格为SGD73.60 psf ppr，低于2H14的SGD80.60 psf ppr。
REITs财务指标：
- 收入和空置率：多数REITs的空置率呈下降趋势，但部分如Mapletree Industrial Trust的工厂空置率预计继续下滑。
- 租金收益：租金指数同比下降2.1%-4.9% YoY，与利率上升形成压力。