房地产行业报告：住房信贷继续少增，“提前还贷”或有升温-240714-天风证券-15页_425kb

房地产行业研究周报（2024年7月14日）

投资评级
行业评级：强于大市（维持评级）

核心分析内容：

一、当前市场表现

本周申万房地产指数上涨11.1%，涨幅排名全市场第10位，跑输沪深300指数0.09个百分点。H股Wind香港房地产指数上涨370%，领先恒生指数0.93个百分点，体现出较强的板块弹性。

二、政策与需求动态

1. 住房信贷调整与提前还贷影响

• 贷款数据下滑：2024年6月居民中长期贷款较去年同期少增1428亿元，近半年贷款增速持续放缓。分析认为这受“提前还贷”因素影响，尤其是增量存款利率下调后，新增与存量房贷利差扩大，导致部分居民选择提前偿还高利率贷款。
• 高利贷存量规模较大：截至2024年一季度末，个人住房贷款余额同比下降19%，其中五大国有银行房贷增速均为历史新低。3月底存量房贷中利率低于4%的仅占一部分，高利率贷款压力仍存，有必要下调存量房贷利率。

2. 销售与土地市场动态

• 销售回升：7月前7天，百城二手房成交面积月同比增速达2508%，一线城市和三线城市成交明显改善，但二线城市去化压力仍存。
• 土地市场遇冷：本周全国土地成交规划建筑面积同比下滑30.21%，成交金额同比下滑50.66%，溢价率降至16.9%，一线和三线城市降幅明显，二线城市成交放缓。

三、投资逻辑与行业展望

需求侧：中央及地方政策持续优化住房信贷条件，后续市场或需等待成交量反馈以验证政策弹性，博弈行情仍存机遇。
供给侧：政府收储模式明确，房企融资协调机制预计延续，行业信用修复将提振信心。随着“高基数效应退潮”，下半年销售降幅可能收窄，拐点趋近。

四、重点标的建议

• 未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科A/万科企业；
• 地方国企及城投平台：越秀地产、建发国际集团、城建发展；
• 龙头央企：保利发展、华润置地、招商蛇口、中国海外发展；
• 租赁企业：贝壳。

五、风险提示

• 信用风险扩散、销售超预期下行、政策效果不及预期等风险犹存。

核心结论
当前房地产板块基本面仍处调整阶段，但政策优化与增值税留抵退税政策等工具加持下，行业供需两端政策协同进一步推进，板块具备结构性机会和博弈弹性。建议密切关注政策变化和企业信用修复进展。

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