2016私人财富·全球之旅_38页_5mb

私人财富·全球之旅 总结

核心内容

全球房地产占总资产的约60%，其中住宅占75%，商业与农业物业分别占13%与12%。全球房地产总值接近217万亿美元，是国家、企业与个人财富的重要组成部分。全球房地产价值约为全球GDP的2.7倍，且比全球股权及证券化债务总值高出约三分之一，显示其在全球经济中的重要地位。

主要观点

• 房地产投资趋势：全球房地产投资长期前景由人口增长和住房需求增长共同决定。预期利率将在近期上涨，表明资本开始追逐收益率和租金增长。
• 投资区域变化：未来十年房地产投资趋势将包括二、三级市场的崛起，二线城市的增长，以及替代资产类别和投资地段的扩张。
• 投资机会：未来五年投资贴士包括技术型物流物业、数字创意产业相关的高品质小城、中产阶级日益壮大的地区的住宅，以及亚洲、欧洲、中东与非洲的新兴度假区。

关键信息

• 全球房地产交易：2007年至2015年全球可投资房地产大宗交易总额达到8.1万亿美元，其中2.2万亿美元来自中国市场。
• 市场阶段：自2007年金融危机爆发以来，全球房地产交易经历了四个阶段：衰退期、反弹期、降温期和稳定期。
• 区域市场表现：北美和欧洲在房地产交易中表现强劲，而亚洲部分地区的增长较为缓慢。美国市场因其高透明度和制度化而成为全球房地产投资的重要区域。
• 投资类型与趋势：写字楼仍是最大资产类别，但需求有所回落；住宅市场增长迅速，尤其是新兴市场的住宅投资；物流物业因电子商务增长而受到关注；养老与医疗保健地产因人口老龄化成为潜在投资领域。
• 投资策略：投资者需关注非核心区域和替代资产类别，如学生公寓、微公寓、养老地产、农业用地等，同时注意区域市场的资本化率与租金增长潜力。

全球房地产投资贴士

• 澳大利亚：学生公寓和养老地产具有长期投资价值；澳元贬值使房地产更具吸引力。
• 日本：酒店和物流地产因旅游业增长和电子商务发展而受益。
• 越南：住宅和度假区投资前景良好，尤其在胡志明市和河内。
• 美国：阳光地带的郊区甲级写字楼、仓储配送物业、多户公寓楼以及技术型城市写字楼具有投资潜力。
• 欧洲：技术城市、养老地产和物流物业是未来投资重点。
• 非洲：农业投资存在长期增值潜力，但需注意市场风险和投资门槛。

货币环境与投资影响

• 利率上调：利率上调将对股权富足和股权贫乏的投资者产生不同影响，前者更有能力应对利率变化，后者则需依赖增值潜力。
• 美国货币政策：尽管全球货币环境宽松，美国仍继续货币紧缩，这可能对全球房地产投资格局产生深远影响。
• 全球资本流动：全球资本从低成本市场流入高收益市场，尤其在租金上涨的地区。

投资建议

• 选择性投资：投资者应关注二、三级市场、二线城市、替代资产类别及新兴市场。
• 市场分析：了解各区域的市场特点、投资机会及风险因素，有助于做出明智的投资决策。
• 长期与短期策略：根据不同投资周期和目标，选择合适的物业类型和市场区域。

总结

全球房地产市场仍为投资者提供广阔空间，尤其是二、三级市场、新兴市场以及替代型资产类别。投资决策需结合市场趋势、政策环境、利率变化及区域特点，以实现最佳回报。随着人口增长、城镇化推进及技术发展，房地产投资的未来充满机遇，但也伴随着一定的挑战。