20220514-国金证券-房地产行业点评_政策放松全面加码_坚定信心加仓地产_6页_889kb

房地产行业研究总结

核心内容

房地产行业当前面临严峻挑战，政策放松全面加码成为推动市场回暖的关键。在2022年3月以来，多个城市陆续出台调控宽松政策，包括放宽限购限售、降低首付比例、降低房贷利率等。随着政策力度的加大，行业信心逐步恢复，市场有望在改善型需求的带动下实现企稳。

主要观点

1. 行业基本面仍严峻

• 销售低迷：2022年1-3月全国商品房销售金额同比下降23%，1-4月百强房企销售金额同比下降50%，五一期间重点城市商品住宅成交备案面积同比下降80%。
• 新开工和土拍下滑：2022年1-3月全国房地产新开工面积同比下滑18%，1-4月300城宅地成交面积同比下降57%。
• 房企债务违约频发：自2021年以来，多家房企出现债务违约，尤其头部房企的违约事件重挫市场信心。

2. 限购限售政策有望松绑

• 房地产市场具有传导轮动性，恢复需热点城市的带动。
• 预计2022年5-6月，除一线城市外，新一线城市限购限售政策将逐步放宽。
• 基本面较好的城市如杭州、合肥、成都或率先回暖，带动全国市场企稳。

3. 首套房贷款利率仍有下行空间

• 贝壳百城首套房贷款利率从2021年10月的5.72%降至2022年4月的5.17%，降幅达55BP。
• 2014-16年间，全国平均首套房贷款利率下降258BP，表明当前仍有较大下行空间。
• 信贷数据走弱，房地产行业或受益于更大规模的信贷支持，首套房利率下行有助于提振刚需购房者信心。

4. 改善型产品去化将受益

• 多数重点城市此前对改善型需求限制较多，抑制了合理购房行为。
• 随着限购政策的放松，更多客户具备购买二套房或多套房的资格。
• 限售时间缩短或取消将加快存量房流动性，改善客户购买力提升，改善型产品去化将显著改善。

关键信息

投资建议

• 坚定看好全年行情：政策宽松将全面加码，行业有望迎来复苏。
• 重点推荐房企：绿城中国、建发国际、滨江集团等布局重点城市、主打改善型产品的房企。
• 稳健选择推荐：保利发展、招商蛇口等财务结构健康、现金流安全的头部国企央企。

估值情况（部分公司）

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

风险提示

1. 宽松政策对市场提振不佳：若政策利好对市场信心提振不足，销售仍可能长期低迷。
2. 疫情影响市场恢复：疫情持续可能延缓政策落地并抑制购房需求。
3. 房企债务违约：若多家房企在政策宽松期间出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

结论

当前房地产行业基本面尚未明显改善，但政策放松全面加码，有助于市场信心恢复。改善型需求和重点城市将是本轮市场回暖的主力，重点推荐布局重点城市、主打改善型产品的房企，同时建议关注财务稳健的头部国企央企。政策效果和疫情控制仍是影响市场复苏的重要变量，需持续关注。