2011年-安邦咨询_房地产调控之下地方政府的财政困境和解决之道上_4页_209kb

房地产调控之下地方政府的财政困境和解决之道（上）总结

核心内容

本文分析了中国地方政府长期以来依赖土地财政的现状，以及房地产调控政策对土地市场和地方财政带来的冲击。文章指出，土地财政已成为地方政府的重要收入来源，但随着房地产调控政策的实施，土地市场出现明显降温，导致地方政府面临严重的财政压力和资金困境。

主要观点

一、土地财政的由来与发展

1. 土地财政的形成背景

   • 自1994年分税制实施以来，地方政府承担了大量事权，但财政收入受限，土地成为其主要收入来源。
   • 土地财政主要包括：土地出让金、建筑业和房地产业相关税费、土地抵押贷款等。

2. 土地出让金的重要性

   • 土地出让金是土地财政的核心，其增长显著，2001至2008年增长近7倍，年均增长42%。
   • 在部分城市，土地出让金占地方财政收入比重高达69.6%（如北京），显示出高度依赖。

3. 地方政府的供地策略

   • 通过“低价出让工业用地，高价出让居住用地”的方式，实现财政收入最大化。
   • 工业用地出让虽短期收益低，但能带来长期税收；居住用地则因刚性需求和缺乏房地产税，地方政府倾向于高价出让。

4. 土地出让金的使用情况

   • 土地出让金主要用于城市建设、市政基础设施、廉租住房等。
   • 然而，部分城市未按规定比例提取廉租住房保障资金，导致资金使用不透明和违规问题频发。

二、房地产调控对土地市场的冲击

1. 房地产市场降温

   • 2010年4月起，房地产调控政策出台，导致楼市成交量大幅下滑。
   • 一线城市销售面积同比平均下降41%，二线城市平均下降59%。

2. 土地市场受挫

   • 地产龙头公司如万科、保利、金地等纷纷收缩投资，减少拿地。
   • 2011年4月，15家大型房企拿地总量同比下降78%，成交总价同比下降70%，创2010年以来新低。

3. 土地成交价格大幅下降

   • 上海、北京、深圳等地住宅用地成交面积和出让金大幅缩水。
   • 上海4月住宅土地出让金同比减少32%，北京同比减少55%，深圳同比减少31%。

4. 土地市场预期悲观

   • 专家预测，若调控持续，京沪杭等地土地出让金收入将减少30%-60%。
   • 部分城市如成都、天津等土地出让金同比跌幅超过90%，显示出市场严重萎缩。

三、土地财政模式带来的财政压力

1. 土地储备贷款风险凸显

   • 地方政府因土地财政而大量举债，土地储备贷款成为主要融资方式。
   • 2011-2012年，土地储备贷款将面临集中偿付，还款压力巨大。

2. 土地用途变更带来的风险

   • 地方政府为招商引资，常将土地用途由居住用地变更为工业用地，导致土地评估价格下降，影响贷款偿还能力。
   • 商业银行对土地用途变更缺乏有效跟踪，存在合规和抵押品价值下降的风险。

3. 地方融资平台贷款的财政性担保

   • 地方融资平台贷款中，土地抵押占比较高，且过度依赖财政性担保。
   • 截至2010年8月，地方政府为平台贷款提供的财政性担保估值达3.6万亿元，远超地方财政收入。

4. 地方政府资金困境加剧

   • 土地出让金缩水，导致地方政府偿债能力下降，资金链紧张。
   • 北京某区贷款余额高达100多亿元，利息支付压力巨大，成为官员头疼的问题。

关键信息

• 土地财政的依赖程度：部分城市土地出让金占地方财政收入比重超过60%，甚至接近70%。
• 土地市场降温表现：2011年前四个月，北京、上海、深圳等地土地出让金同比跌幅均超过30%。
• 土地储备贷款风险：2009-2010年土地储备贷款快速增长，2011-2012年面临集中偿付，还款压力显著。
• 财政性担保规模：截至2010年8月，地方政府为平台贷款提供的财政性担保估值达3.6万亿元，是2009年财政收入的1.1倍。
• 土地用途变更风险：土地用途调整导致贷款偿还来源不稳定，加剧地方政府的债务风险。

结论

房地产调控政策的实施，使土地市场出现结构性调整，地方政府长期依赖的土地财政模式面临严峻挑战。土地出让金缩水、土地储备贷款风险上升、财政性担保压力增大，均成为地方政府当前财政困境的主要表现。文章指出，这一轮调控不仅改变了房地产市场格局，也迫使地方政府被动转型其经济发展模式。如何在短期内应对资金压力，同时实现长期可持续发展，是地方政府亟需解决的问题。