2011年-安邦咨询_房地产调控之下地方政府的财政困境和解决之道下_4页_218kb

房地产调控之下地方政府的财政困境和解决之道（下）总结

核心内容

本文探讨了房地产调控政策对地方政府财政收入的冲击，并分析了地方政府在土地财政模式受阻后，如何通过多种融资渠道和方式来缓解财政压力。文章指出，地方政府需在现有政策框架下，挖掘传统融资模式、探索新兴融资工具，并关注未来可能的融资政策改革，以实现财政可持续发展。

主要观点

• 土地财政模式受冲击：房地产调控政策导致土地市场萎缩，地方政府依赖土地财政的传统模式受到严重挑战。
• 融资渠道多元化：地方政府需拓展融资渠道，包括债券、租赁、招商引资、公私合作（PPP）、非上市股权融资、资产证券化等。
• 风险与责任需明确：在新型融资模式中，地方政府和银行仍承担较大风险，需谨慎评估项目前景和可行性。
• 未来政策方向：地方政府自主发行债券的政策有望出台，这将为地方融资提供更多灵活性和市场化手段。

关键信息

一、对传统融资模式的挖掘

1. 债券渠道

   • 地方政府通过保险公司、信托公司、发行中期票据等方式进行债券融资。
   • 商业银行在债券融资中仍扮演重要角色，承担主要风险。
   • 保险公司的融资风险由银行承担，信托融资则依赖银行销售渠道和公众投资者认知。

2. 租赁渠道

   • 平台公司通过售后回租方式向银行融资，实际还款来源仍为政府财政。
   • 融资名义上为保理业务，实际为贷款，规避了部分监管限制。

3. 招商引资渠道

   • 通过"零地价"、"零租金"等方式吸引外商投资，由平台公司负责建设，外商承担回购义务。
   • 若项目失败，地方政府需承担还贷责任，风险较高。

二、新兴融资模式

1. 公私合作型项目融资（PPP）

   • 以项目资产或未来收益作为还款保障，贷款对象为项目公司，而非政府或平台公司。
   • 主要形式包括BOT、BOO、BOOT等，其中BOT为最常见形式，涉及基础设施建设。
   • 央企参与较多，民营企业较少，且多以土地配置作为隐性担保。

2. 非上市股权融资

   • 地方政府通过股权转让引入社会资本，如银川水务项目。
   • 项目评估价远高于真实资产价值，体现资本市场的溢价机制。
   • 以TOT模式为例，外资企业参与项目运营，政府最终收回项目资产。

3. 土地债券

   • 土地整理储备中心以土地为抵押物发行信托类债券，由银行担保，资金用于土地一级开发。
   • 北京"蓝德计划"为典型案例，预计融资规模达500亿元，占土地开发投资的一半。
   • 需平衡收益率与土地利润率，目前北京土地一级开发利润率不足8%，而保险公司期望5%-6%。

4. 股权基金

   • 北京设立100亿元小城镇发展基金，引导社会资本参与小城镇建设。
   • 基金由市政府、国开金融等共同出资，具有引导放大作用。
   • 投资方向包括基础设施、公共服务、旧镇改造等，部分项目由基金无偿支持。

5. 存量资产证券化

   • 基础设施资产证券化（ABS）通过发行证券实现存量资产变现，如三亚地产投资券、珠海高速公路债券。
   • 该模式具备破产隔离技术，以资产未来收益作为偿付基础，可有效降低融资成本。

三、未来值得关注的融资政策

• 地方政府自主发行债券：中央财政代发地方债已渐趋规范，未来有望允许地方政府直接发债。
• 市政债券的前景：市政债券可为基础设施建设提供融资支持，与财产税结合有助于城镇化发展。
• 政策方向：国家正在研究赋予省级政府适度举债权，逐步向市级政府推广，需经国务院审批并纳入地方预算管理。
• 金融市场改革：央行将推进市政债的定价和评级机制，提升其市场吸引力。

总结

房地产调控政策对地方政府财政造成深远影响，促使地方政府探索多元化的融资方式。通过挖掘传统融资渠道、创新新兴融资模式、推动政策改革，地方政府可在一定程度上缓解财政压力。然而，这些方式仍需在政策约束和风险控制之间找到平衡。未来，随着地方政府自主发债政策的推进，融资体系将更加市场化和规范化，为地方经济发展提供更有力的支持。