深圳产业园白皮书：产业与产业空间，“向上突破“之路-仲量联行-2023.12-28页_2mb

深圳产业与园区载体协同： 深圳作为粤港澳大湾区创新中心，在科技创新和产业升级的过程中，产业空间载体也从早期的劳动密集型园区向集研发、办公、生产于一体的高标准产业园演进。从发展阶段来看，深圳经历了从"三来一补"加工贸易到自主创新再到全面协同创新的三阶段转型，并伴随产业园类型迭代升级。

产业园现状分析：

• 存量中25类及30类产业园（硬件标准较高）占比仅10%，其中30类（"垂直工厂"）占比更小；绝大多数项目指向电子制造及生物医药行业使用。
• 细分行业如第三代半导体、高端医疗器械、精密仪器、汽车制造等对层高、荷载、垂直运输要求更高，现有低端园区难以满足。
• 土地约束迫使存量园区提质增效，向M0新型产业用地及"工改M0"转化。

刚需突出问题： 战略性新兴产业在设备承重、洁净环境、冷链物流等方面提出新要求，产业园区需提升对产业链整合支撑能力。报告指出，坪山区、南山已建设部分高载荷产业园项目，如大型货梯配置，在土地紧缺条件下通过垂直空间拓展将工业配套集中化。

未来建设计划：

• 推进存量产业园提质完善，针对低区荷载提升创造研发及设备适配环境，引入物流、研发、办公一体化服务。
• 客制化设计30型（高端制造）及25型（复合型研发生产）园区，如南山、深圳湾等重点区域将建设垂直工厂，通过智能货梯系统缩短上下货时间。
• 发展"工业上楼"模式，在坪山、龙岗等新区重点区域推高荷载、长层高等设计标准。

政策与投资方向： 支持政策集中投向工业上楼与产业空间提质扩容方向，建议企业关注园区新型化趋势，选择适合自身型号标准与建设用地合规手续的园区。未来拟引入"研发—生产—仓储—物流"复合功能一体化园区，提升深圳战略性新兴产业在全国区位竞争优势。