银行业地产新政与银行点评：政策方向明确，力度与落地需观察，影响市场风格-240519-中泰证券-12页_840kb

银行行业点评：地产新政对银行股的影响分析

核心观点

• 政策方向明确：2024年5月17日，人民银行、住建部等多部门联合出台房地产新政，表明高层政策转向态度明确，持续放松是大趋势。
• 政策力度相机抉择：政策落地取决于地方政府和地方国企的执行情况，以及购房者意愿增强，预计为渐进过程。
• 银行股投资建议：短期看情绪，地产链相关银行（如股份行）占优；中长期看基本面，高股息率策略仍占优；若经济复苏预期较强，可选择核心资产银行（如宁波银行、招商银行）。
• 投资评级：整体评级为增持，表明对银行行业未来表现持积极态度。

政策内容梳理

1. 房贷政策调整

• 首付比例下调：全国首套房和二套房最低首付比例分别降至15%和25%，各地可自主调整。
• 利率下限放开：取消全国层面按揭贷款利率下限，由银行自主定价。
• 公积金贷款利率调降：5年以下（含）首套房与二套房贷利率分别下调至2.35%和2.775%，5年以上分别下调至2.85%和3.325%。

2. 保交房工作视频会议

• 总体要求：首次提出“房地产工作的人民性、政治性”，压实地方政府、房地产企业、金融机构责任。
• 金融机构责任：支持应续建项目融资，落实尽职免责，加快贷款审批和发放。
• 地方政府责任：通过回收土地、收储商品房等方式缓解房企流动性压力，确保项目交付。
• 监管部门责任：推动融资协调机制和再贷款政策，形成闭环管理。

3. 国务院政策例行吹风会

• 再贷款政策：设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。
• 融资协调机制：由地方政府牵头，组建工作专班，推动房地产项目融资需求的满足。
• “白名单”机制：房地产企业可自愿申报，由地方政府和相关部门进行审核，形成闭环管理。

政策对银行的影响分析

1. 房贷政策调整对银行息差影响有限

• 政策意图：通过降低居民购房门槛，提升市场情绪，缓解房地产下行压力。
• 影响分析：
  • 首付比例下调减轻购房压力，但部分城市仍受月收入水平限制。
  • 商业贷款利率由银行成本与居民需求博弈决定，对银行息差总体影响有限。
  • 2024年新发放按揭贷款利率下调50BP对上市银行全年息差冲击约为0.7BP，对利润冲击约为1%（实际影响可能更小）。

2. 收储政策助力银行资产质量企稳

• 政策意图：稳定房价，缓解房企流动性压力，推进保交房。
• 影响分析：
  • 收储有助于高库存城市房价边际企稳，改善居民财富效应。
  • 流动性注入对房地产市场风险起到缓释作用，有助于银行对公地产类资产质量改善。
  • 二线城市受益更明显，因库存较多且房价下跌压力较大。

3. 再贷款政策改善房企流动性

• 政策意图：通过再贷款改善房企流动性，推进融资协调机制。
• 影响分析：
  • 再贷款利率为1.75%，带动银行贷款5000亿元。
  • 地方国企作为收购主体，需满足银行授信要求，不得涉及隐性债务。
  • 租金回报率在1.95%以上的城市受益更明显，预计有半数以上50城符合条件。

投资建议

• 优质城农商行：基本面确定性强，推荐江苏银行、渝农商行、沪农商行、南京银行、齐鲁银行、常熟银行和瑞丰银行。
• 大型银行：在经济弱复苏、化债背景下，高股息率品种更具吸引力，推荐农业银行、中国银行、邮储银行、工商银行、建设银行、交通银行。
• 核心资产银行：若经济复苏预期较强，可选择宁波银行、招商银行等。

风险提示

• 经济下滑超预期：可能影响银行资产质量和盈利能力。
• 金融监管超预期：可能对银行信贷政策和资产结构产生影响。
• 信息更新不及时：可能导致投资决策滞后，需持续关注政策变化。

评级说明

• 股票评级：买入（预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在5%~15%之间）、持有（预期未来6~12个月内相对基准指数涨幅在-10%~+5%之间）、减持（预期未来6~12个月内相对基准指数跌幅在10%以上）。
• 行业评级：增持（预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上）、中性（预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间）、减持（预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上）。

重要声明

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