20180418-弘则弥道-地产月报_地价还在拔高投资_开工已拉不动施工_20页_1mb

弘则弥道（上海）投资咨询有限公司●地产月报总结

核心内容

2018年1-3月，中国房地产市场呈现出投资增长与销售放缓并存的态势。地产投资同比增长10.4%，创下三年新高，但主要由土地购置费推动，实际投资增长动力较弱。同时，商品房销售面积和销售额增速均有所回落，尤其在东部地区出现负增长，而中部地区则表现强劲。此外，新开工面积反弹，但施工面积增速仍低迷，房地产库存压力依然存在，特别是商业地产和办公楼库存问题突出。

主要观点

地产投资增长动力来自土地购置费

• 地产投资：1-3月全国地产投资同比增长10.4%，为2015年2月以来新高，其中住宅投资增长13.3%。
• 土地购置费：根据预测框架，土地购置费增长主要由6个月前的土地成交价款推动，3月土地购置费增长约1500亿元，占投资增长的大部分。
• 投资增速：剔除土地购置费影响后，实际地产投资增速约为2.6%，显示增长动力不足。

地产销售增速放缓，区域分化明显

• 销售面积：1-3月商品房销售面积同比增长3.6%，住宅销售面积增长2.5%，办公楼下降2.8%，商业营业用房增长9.6%。
• 区域表现：
  • 东部地区：销售面积同比下降7.3%，销售额同比下降0.9%，为2015年以来首次负增长。
  • 中部地区：销售面积增长14.6%，销售额增长28.2%，成为主要增长动力。
  • 西部地区：销售面积增长12.0%，销售额增长29.0%，增速略有回落。
• 商业地产：销售面积和销售额增速均低于住宅，价格不乐观。

开工与施工增速背离，库存压力凸显

• 新开工面积：1-3月新开工面积同比增长9.7%，增速提高6.8个百分点，主要受去年四季度“土石方”开采限制影响。
• 施工面积：同比增长1.5%，与1-2月持平，施工增速未明显反弹。
• 库存问题：
  • 商品房待售面积降至57329万平方米，接近2013年底水平。
  • 商办地产库存创历史新高，合计接近14.72亿平方米，远超住宅库存。
  • 商办地产销售和开工均不理想，可能对地产投资形成拖累。

关键信息

地产投资构成

• 地产投资由建安工程（约71%）、其他费用（约27.5%）、设备器具购置（约1.3%）构成。
• 土地购置费占其他费用的约80%，对地产投资的贡献在20%左右。

资金来源变化

• 到位资金：1-3月同比增长3.1%，增速较前两月回落1.7个百分点。
• 按揭预付款：同比下降6.8%，是资金趋紧的主要原因。
• 自筹资金：同比增长5.1%，贷款数据尚未公布，但非银贷款可能为负增长。

开工与施工时滞

• 开发商从购买土地到开工的时滞约为5-6个月，比统计局预测更长。
• 土地成交价款与土地购置费之间存在滞后性，导致投资增长“假反弹”。

数据支撑

土地成交价款与土地购置费关系

• 2017年9月土地成交价款为1539.4亿元，相比2016年9月增长65%。
• 土地成交价款的**50%**转化为土地购置费，进一步放大至约1500亿元。
• 土地购置费占地产投资的约20%，是投资增长的主要推动力。

房企销售目标完成率

• 截至2018年一季度，TOP100房企销售目标完成率普遍低于20%。
• 主要房企目标完成率（部分）：
  • 中国恒大：29.4%
  • 世茂房地产：23.9%
  • 中海地产：23.1%
  • 龙湖地产：22.0%
  • 中骏集团：21.2%
  • 新城控股：21.0%
  • 时代地产：19.4%
  • 雅居乐：19.4%
  • 旭辉集团：19.4%
  • 宝龙地产：19.0%
  • 奥园集团：18.6%
  • 融信集团：18.4%
  • 富力地产：18.2%
  • 越秀地产：18.0%
  • 华润置地：18.0%
  • 建业地产：17.3%
  • 禹洲集团：16.1%
  • 融创中国：16.0%
  • 滨江集团：15.5%
  • 首开股份：15.3%
  • 当代置业：15.2%
  • 绿地控股：12.6%

结论与展望

• 当前地产投资增长主要依赖土地购置费的滞后效应，未来2-3个月“假反弹”可能仍会持续。
• 商业地产和办公楼库存压力较大，销售和开工均不理想，需警惕其对未来地产投资的负面影响。
• 房企资金趋紧，按揭预付款大幅下降，非银贷款可能为负增长，融资环境依然严峻。