20160510-兴业证券-房地产_带您前线看地产系列调研第四站-武汉调研纪要_17页_1mb_1mb

武汉房地产调研总结

核心内容

本次调研聚焦于武汉房地产市场及代表性房企的美好集团和南国置业，分析了武汉的区位优势、人口结构、政策支持、市场表现及企业战略发展。

主要观点

• 区位优势明显：武汉作为“九省通衢”，是内陆重要的水陆空交通枢纽，且为“1+8”城市圈的核心城市，具有较强的辐射能力。
• 人口持续流入：武汉常住人口超千万，户籍人口占比78%，2015年流动人口突破230万，高校毕业生是人口流入的重要支撑。
• 政策宽松推动市场发展：自2014年以来，武汉陆续出台取消限购、公积金异地互认、降低首付比例等政策，刺激了房地产市场发展。
• 房地产市场持续火热：2015年武汉房地产市场量价齐升，销售面积同比增长27.94%，去库存周期降至7.4个月，市场前景良好。
• 土地市场热衷开发：近年土地供应减少，楼面价不断攀升，部分区域出现“面粉比面包贵”的现象，但市场仍具备消化能力。

关键信息

1. 武汉市概况

• 区位优势：武汉是“1+8”城市圈的核心，具备区位、交通、科教、人才及产业基础等优势。
• 人口结构：2015年常住人口1060.77万，流动人口超230万，高校毕业生为重要人口来源。
• 发展规划：武汉定位为国家中心城市，“十三五”规划推动经济、城市、民生“三个升级版”，重点发展二三环之间及多个重点片区。

2. 武汉房地产市场

• 政策推动：取消限购、公积金异地互认、降息降准、首付降低等政策推动市场发展。
• 市场表现：2015年住宅供应2173.94万平方米，销售2270万平方米，供销比首次低于1。2016年市场继续火爆，成交均价显著上涨。
• 库存情况：2016年3月住宅去库存周期降至7.4个月，处于历史底部。
• 土地市场：住宅类用地供应减少，楼面价上涨，新地王频出，部分区域出现“面粉比面包贵”现象。

3. 重点房企情况

3.1 美好集团

• 战略转型：转型为“美好生活集成商”，推动一二级联动开发，重点发展城中村综合改造。
• 业绩表现：2015年营收46.79亿元，同比增长122.23%，净利润4.28亿元，同比增长468.5%。2016年第一季度营收8.74亿元，同比增长290.59%。
• 土地储备：总建筑面积约300万方，主要分布在湖北、安徽、广东、沈阳、重庆等地。
• 经营战略：推行“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”战略，提升住户满意度，推进装配式住宅，加强社区运营。
• 多元化发展：探索互联网+、健康、文化、金融等领域的投资，目前主要集中在与社区相关的业务。

3.2 南国置业

• 业务结构：以地产开发销售为主，未来将加大物业持有比重，目前物业收入占5%。
• 业绩表现：2015年营业收入30.51亿元，同比上升15.25%，但净利润大幅下降，主要受土地增值税预缴影响。
• 土地储备：2015年土地储备约200亿元，2016年拿地面积将达2015年的1-2倍。
• 多元化计划：与中印文化合作开发产业园，推进商业地产运营，探索房融系统、互联网金融等方向。
• 融资情况：授信额度约120亿元，融资成本7.0-7.5%，逐年下降，资产负债率较高，需重点控制。
• 物业运营：通过与业主签订20年运营协议，确保物业收入稳定，平均回报率6-7%。

投资建议

• 评级：推荐
• 逻辑：武汉房地产市场具备政策支持、人口流入和基建利好，未来仍有持续上涨潜力，房企业绩有望保持增长。

附注

• 本报告由兴业证券研究所整理，感谢固定收益组同事的贡献。
• 投资者需以公司官网完整报告为准，报告内容仅供参考，不构成投资建议。