20131010-申万宏源研究_香港_-深圳国际-00152.HK-土地性质转化或引发价值重估_重申买入级_15页_629kb

深圳国际（152 HK）研究报告总结

核心内容

深圳国际（Shenzhen International Holdings, 152 HK）是一家专注于物流基础设施及相关投资和建设的综合物流企业，同时提供物流服务和物流信息解决方案。公司受益于前海开发政策，其在前海区域拥有30万平方米的物流用地，该地块的土地用途将从物流转变为商业，容积率提升至3倍，未来可能用于建设办公楼、商场和展览中心。这一土地性质转化预计会提升公司价值约114元人民币。此外，公司还在深圳拥有三个物流园区，其中华南物流园和华通源物流园区具有较高的商业价值，未来可能也面临土地转化。

主要观点

土地性质转化

• 前海区域：公司拥有38万平方米的物流用地，预计土地用途将从物流转变为商业，提升公司资产价值。
• 土地价值评估：根据保守、中性、乐观三种假设，土地价值分别为12,000元、15,000元和20,000元每平方米。
• 土地转化带来的收益：土地转化将显著提升公司价值，预计在中性假设下，公司价值提升约8,550万元人民币。

综合物流港异地拓展

• 公司正在积极寻找深圳以外的投资机会，计划复制其在深圳的综合物流港商业模式，以提升长期盈利能力和公司价值。
• HTY物流中心作为综合物流港的试点，具备良好的区位优势，是公司异地拓展的初步尝试。

政策支持

• 前海发展是国家重点支持的现代服务业创新区，将加强与香港的合作。
• 政府已发布多项支持政策，包括统一高速公路收费系数、支持前海开发等。

财务表现

• 收入增长：公司收入在2011年至2015年预计稳步增长，年均复合增长率约7.05%。
• 净收入增长：公司净收入在2011年至2015年预计保持增长，年均复合增长率约3.53%。
• 盈利结构：高速公路业务贡献了公司大部分收入和利润，但随着政策变化，其利润可能受到影响。

估值与目标价

• 使用SOTP（Sum of the Parts）方法对公司的资产进行估值，得出公司价值为20,448百万港元。
• 基于前海土地转化带来的价值提升，公司目标价上调至1.24港元。

关键信息

投资要点

• 催化剂：前海土地性质变更取得进一步进展；更多物流园区土地性质变更。
• 关键假设：
  1. 高速公路收费政策不会有新的不利变化。
  2. 前海开发按照政府规划稳步推进。
• 风险：
  • 高速公路行业的不利政策。
  • 土地用途转化的资本开支超出预期。
• 估值方法：
  • 使用SOTP方法，评估公司各业务板块价值。
  • 考虑到土地转化带来的价值，目标价为1.24港元。

财务数据概览

可能的资产减值

• 清连高速公路：公司通过深圳国际高速公路公司（SZ Expressway）运营清连高速公路，由于政策变化，该高速公路的通行费不再收取，预计公司利润将减少约150万元人民币。

财务预测

未来发展展望

• 前海发展：作为“亚洲的曼哈顿”，前海将成为现代服务业聚集区，推动公司价值进一步提升。
• 异地拓展：公司计划复制深圳综合物流港模式，扩大在全国范围内的业务布局。
• 物流业务增长：公司拥有六个物流园区，预计未来几年运营面积将增长，物流业务仍是主要盈利来源。

总结

深圳国际（152 HK）在前海开发和土地性质转化中受益，未来可能通过更多土地转化和异地物流港拓展提升公司价值。公司目前的财务表现稳健，但需关注高速公路政策变化和土地转化成本超预期的风险。估值方面，公司目标价上调至1.24港元，反映了其潜在价值提升。