香港房地产投资信托基金市场的愿景-44页_12mb

全球REIT市场发展概况与香港机遇分析

近年全球房地产投资信托（REITs）市场呈现分层发展趋势。自2019年以来，全球新增REIT实体超过150个，总数量突破1000个，但市场资本化增长未同步。其中，中国内地从2020年试点起步，迅速扩展至45只REITs，成为增长最快的市场；而新加坡、日本、澳洲、美国和英国等成熟市场则呈现收缩趋势。

全球市场比较

• 数量增长：中国内地上市速度最快，但香港市场自2020年代保持11只REITs稳定；国际成熟市场则出现年均缩减。
• 市值表现：美国、澳洲等市场因资产多元化（涵盖数据中心、游戏设施等）和资金灵活管理，成为长期表现最佳区域。

香港市场挑战

香港REITs面临结构性限制，包括：

1. 委托安排：投资决策需经大会批准，限制快速调整资产组合；
2. 借款上限：债占比上限为50%，低于国际水平，抑制扩张能力。
   此外，持股期限制、开发活动上限、禁止财务援助等规则，进一步抑制市场活力。

机遇与对策

香港优势包括：

1. 资本与监管环境：ETF股票通、减费政策吸引国际投资者；
2. 政府支持：层级豁免（草案）、税制透明探讨及放宽借债比例等。

未来方向

包括扩大法律结构选择范围、提升资产多样性、降低印花税等措施，以提高香港REITs的国际竞争力。

综上所述，香港REIT市场需在保持免稅框架的同时，寻求更多市场灵活性，方能充份把握中国内地市场的机遇。