> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 国泰海通证券 | 租赁住房与产业园区REITs2025年报综述总结 ## 核心内容概述 本报告聚焦于2025年租赁住房与产业园区REITs的表现，提出关注运营能力和科创属性两大核心要素，构建了多维度的评估体系，旨在为投资者提供更全面的价值判断依据。 ## 评估框架与方法 ### 租赁住房REITs评估体系 租赁住房REITs的评估框架由五个维度构成，分别赋予不同权重： - **市场与区域经济（20%）**：评估区域经济活力及市场前景。 - **资产质量（26%）**：关注城市能级、物业状况与租户结构。 - **运营管理能力（37%）**：权重最高，核心考核直接决定投资回报的财务指标。 - **管理人素质（12%）**：评估管理团队的专业能力和过往业绩。 - **市场与政策环境（5%）**：考虑政策导向和市场变化对REITs的影响。 评估结果每半年更新一次，2025年末运营稳健的租赁住房REITs整体表现更优。 ### 产业园区REITs评估体系 产业园区REITs的评估体系由7大类基础指标和2大类附加指标组成： #### 基础指标（7类） - 区位：评估园区地理位置和交通条件。 - 租户：关注租户的行业分布与稳定性。 - 大股东：分析园区所属企业的实力与背景。 - 结构性供需：衡量园区供需关系及产业聚集效应。 - 市场定位：评估园区在区域或行业中的定位。 - 地方政策：考虑地方政府对产业园区的支持政策。 - 股息率：衡量园区的分红能力与投资回报。 #### 附加指标（2类） - 科技创新：评估园区在科技创新方面的投入与成果。 - 成效贡献：衡量园区对区域经济或行业发展的推动作用。 评估结果同样每半年更新一次，2025年末科创属性突出的产业园区REITs整体表现更优。 ## 2025年综合评分TOP3 ### 租赁住房REITs 1. **红土创新深圳安居REIT** 2. **招商基金招商蛇口租赁住房REIT** 3. **中航北京昌保租赁住房REIT** ### 产业园区REITs 1. **华夏金隅智造工场REIT** 2. **华泰紫金南京建邺产业园REIT** 3. **博时津开科工产业园REIT** ## 风险提示 - **主观评定风险**：部分指标依赖分析师主观判断，可能存在偏差。 - **数据滞后性**：评估数据具有一定的滞后性，可能无法及时反映最新市场变化。 ## 结论与建议 本报告强调，在评估租赁住房与产业园区REITs时，应更加重视运营能力和科创属性。运营能力是决定REITs长期稳定收益的关键，而科创属性则有助于提升园区的附加值与市场竞争力。投资者在选择REITs产品时，应综合考量上述评估维度，以实现更科学的投资决策。 --- **报告来源**：国泰海通证券研究报告 **报告日期**：2026年4月28日 **报告作者**： - 涂力磊（登记编号：S0880525040101） - 谢皓宇（登记编号：S0880518010002） - 陈昭颖（登记编号：S0880525100002）