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国泰海通证券 | 租赁住房与产业园区REITs2025年报综述总结

核心内容概述

本报告聚焦于2025年租赁住房与产业园区REITs的表现，提出关注运营能力和科创属性两大核心要素，构建了多维度的评估体系，旨在为投资者提供更全面的价值判断依据。

评估框架与方法

租赁住房REITs评估体系

租赁住房REITs的评估框架由五个维度构成，分别赋予不同权重：

• 市场与区域经济（20%）：评估区域经济活力及市场前景。
• 资产质量（26%）：关注城市能级、物业状况与租户结构。
• 运营管理能力（37%）：权重最高，核心考核直接决定投资回报的财务指标。
• 管理人素质（12%）：评估管理团队的专业能力和过往业绩。
• 市场与政策环境（5%）：考虑政策导向和市场变化对REITs的影响。

评估结果每半年更新一次，2025年末运营稳健的租赁住房REITs整体表现更优。

产业园区REITs评估体系

产业园区REITs的评估体系由7大类基础指标和2大类附加指标组成：

基础指标（7类）

• 区位：评估园区地理位置和交通条件。
• 租户：关注租户的行业分布与稳定性。
• 大股东：分析园区所属企业的实力与背景。
• 结构性供需：衡量园区供需关系及产业聚集效应。
• 市场定位：评估园区在区域或行业中的定位。
• 地方政策：考虑地方政府对产业园区的支持政策。
• 股息率：衡量园区的分红能力与投资回报。

附加指标（2类）

• 科技创新：评估园区在科技创新方面的投入与成果。
• 成效贡献：衡量园区对区域经济或行业发展的推动作用。

评估结果同样每半年更新一次，2025年末科创属性突出的产业园区REITs整体表现更优。

2025年综合评分TOP3

租赁住房REITs

1. 红土创新深圳安居REIT
2. 招商基金招商蛇口租赁住房REIT
3. 中航北京昌保租赁住房REIT

产业园区REITs

1. 华夏金隅智造工场REIT
2. 华泰紫金南京建邺产业园REIT
3. 博时津开科工产业园REIT

风险提示

• 主观评定风险：部分指标依赖分析师主观判断，可能存在偏差。
• 数据滞后性：评估数据具有一定的滞后性，可能无法及时反映最新市场变化。

结论与建议

本报告强调，在评估租赁住房与产业园区REITs时，应更加重视运营能力和科创属性。运营能力是决定REITs长期稳定收益的关键，而科创属性则有助于提升园区的附加值与市场竞争力。投资者在选择REITs产品时，应综合考量上述评估维度，以实现更科学的投资决策。

报告来源：国泰海通证券研究报告
报告日期：2026年4月28日
报告作者：

• 涂力磊（登记编号：S0880525040101）
• 谢皓宇（登记编号：S0880518010002）
• 陈昭颖（登记编号：S0880525100002）