深度报告-20210601-开源证券-新大正-002968.SZ-公司首次覆盖报告_专业服务_多元业态发展_城市公共物业服务先驱者_22页_2mb

新大正（002968.SZ）首次覆盖报告总结

公司概况

新大正是国内唯一专注于智慧城市公共建筑与设施运营和管理的独立第三方物业公司，成立于1998年，总部位于重庆。公司通过多年专业化服务深耕五大业态：公共物业、学校物业、航空物业、办公物业、商住物业，并在2020年完成上市后的第一单收并购，即收购四川民兴物业100%股权。公司股权较为集中，王宣及一致行动人持股占比达39.31%，管理层执行力强。

核心业务与市场地位

• 专业化服务：设立保洁、保安、设施、餐饮、商管五大专业子公司，独立运营，提升服务标准和技术支持。
• 五大业态：涵盖学校物业、公共物业、航空物业、办公物业、商住物业，细分领域包括航空、园区、场馆、医养、市政等。
• 全国化布局：自2012年起走出重庆，2020年在管项目达369个，签约面积约8000万方，重庆以外市场收入三年复合增速达70.5%。

学校物业

• 市场空间：全国学校后勤社会化覆盖率仅36%，未来增长潜力大。
• 服务内容：提供综合一体化后勤服务，包括客户服务、安保管理、工程维保、保洁服务、绿化管理、教学管理、公寓管理、会议服务、接待礼仪等。
• 在管项目：截至2020年，公司在管学校物业项目达68个，营收2.55亿元，同比增长8.2%。
• 毛利率：维持在20%左右，服务内容广泛，业主认可度高。

航空物业

• 发展迅速：从2017年承接重庆江北国际机场物业，2020年在管机场数量达16个，复合增速高达97.0%。
• 服务内容：涵盖机场航站楼、办公楼、地勤公司、贵宾楼、航空公司食品基地、停机坪、停车场等，提供特色服务如停机坪瞭望、高空清洁等。
• 市场认可：成功“异地复制”管理经验，获得多个大型机场项目，展示专业服务能力。

核心看点

• 直拓模式：公司主要通过公开招投标获取客户，服务报价采用成本加成模式，保障毛利率稳定。
• 收并购进程：2020年10月完成对四川民兴物业的收购，开启上市后的第一单收并购，推动全国化布局。
• 股权激励：2021年2月发布股权激励计划，覆盖17位人才，考核目标为未来5年营收、净利润复合增速分别达36%、31%，高于前5年增速。
• 城市运营：2020年7月与青岛融源成立智慧城市运营服务公司，布局城市服务，实现军队后勤、交通枢纽等场景的规模突破。

盈利预测与投资建议

• 财务预测：2021-2023年归母净利润预计分别为1.80亿元、2.53亿元、3.33亿元，EPS分别为1.11元、1.56元、2.04元/股。
• 估值指标：当前股价49.94元，对应PE分别为45.1倍、32.1倍、24.4倍。
• 投资建议：首次覆盖给予“买入”评级，认为公司具备高成长性，发展处于持续提速阶段。

风险提示

• 宏观环境风险：宏观经济不景气可能影响行业收缴率。
• 行业盈利恶化风险：人工成本上行，物管费提价困难，压缩行业毛利空间。
• 行业成长性下滑风险：市场竣工量低，项目转化周期延长。
• 企业运营风险：高管及核心人员变动，收并购存在误判风险。

财务摘要

• 资产负债表：资产总计从2019年的995百万元增长至2023年的1992百万元，负债合计从240百万元增长至662百万元。
• 利润表：归母净利润预计从2020年的131百万元增长至2023年的333百万元，EPS从0.81元增长至2.04元/股。
• 现金流量表：经营活动现金流保持稳定，投资活动现金流呈负增长，筹资活动现金流有所波动。

关键财务指标

总结

新大正凭借其专业化服务和多元业态布局，在公共物业、学校物业、航空物业等领域占据市场领先地位。公司通过直拓和收并购双轮驱动，实现全国化扩张，并通过股权激励计划提升管理层积极性，推动公司持续增长。未来三年，公司营收和净利润预计保持较高增速，PE逐步下降，显示出良好的成长性和投资价值。然而，公司也面临宏观经济波动、人工成本上升、行业增长放缓及运营风险等挑战，需持续关注其发展动态及市场表现。