20230118-YY评级-地产宏观速递（Dec）_房企资负表改善中_行业反转仍待观察_2页_215kb

地产宏观速递总结（Dec）

核心内容概述

2022年房地产行业销售规模为13万亿元，创下了近六年来的最低水平，显示出行业整体低迷。疫情带来的“疤痕效应”仍在持续影响购房者收入预期和消费信心，行业主体信用风险尚未完全出清，销售反弹的幅度和持续时间可能低于预期。尽管12月销售降幅有所收窄，但成交均价持续下滑，土地投资边际恶化，表明市场仍面临较大压力。

主要观点

• 销售与价格：2022年房地产销售规模创六年新低，12月销售降幅收窄但成交均价继续下滑，土地投资边际恶化，显示市场仍处于调整期。
• 政策支持：2023年1月10日，人行和银保监会发布《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，提出21项工作计划，旨在从资产、负债和权益三方面改善房企财务状况，推动行业逐步企稳。
• 信用风险缓解：该政策的出台对抑制地产信用风险蔓延起到了初步作用，尤其是在“金融16条”等政策持续释放积极信号的背景下。
• 融资渠道拓展：政策以“四支箭”策略推动再融资，涵盖信贷、债券、股权和内保外贷等多个渠道，各融资方式加速推进，显示出政策对行业融资的支持。
• 融资分化明显：不同房企在融资方面存在显著差异，头部房企如万达、碧桂园、美的、龙湖、新城等在中债增进和本地国企担保下成功发行多支境内债，而部分民营房企如中骏、雅居乐、宝龙等仍在尝试融资，信用修复仍需政策和资金方的持续支持。

关键信息

需求端政策

• 央行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，将利率调整机制从阶段性转为常态化。
• 实施“因城施策”和“小步快跑”策略，以调动市场积极性。
• 目前，70个主要城市中有38个满足放宽首套房利率的条件，实际涉及城市范围可能更广，主要集中在弱二线和三四线城市。

供给端措施

• 信贷渠道：多家出险房企（如正荣、宝龙、金科、旭辉、蓝光）已与大行或股份行开展授信合作，但需提供有效、足额的抵押物，出险房企抵押物可能不足。
• 债券再融资：万达在美元债方面取得突破，碧桂园、美的、龙湖、新城等头部房企在中债增进和本地国企担保下发行多支境内债，中骏、雅居乐、宝龙等也在进行债券发行，进一步提振行业融资信心。
• 融资分化：房企融资能力差异明显，有息债务规模和到期压力是影响融资的重要因素，民营房企信用修复仍需多方合力。

行业展望

尽管政策支持和融资渠道拓展对房地产行业起到了一定的提振作用，但行业整体仍处于调整期。销售反弹的幅度和时长可能低于预期，信用风险出清仍需时间。未来，政策的持续出台、资金方的支持以及市场需求的回暖将是推动行业反转的关键因素。

联系方式

如需全文或进一步交流，请联系机构付费服务，联系人微信：图片链接
图片链接