20210308-中证鹏元-政策点评_住宅用地集中供应_拟推行_行业马太效应加剧_深度考验房企内功_5页_908kb

2021年3月5日研究报告总结

核心内容

2021年3月5日，中证鹏元资信评估股份有限公司发布研究报告，分析“住宅用地集中供应”政策对房地产行业的影响。该政策旨在调控地价过热、抑制房价快速上涨，是继“三道红线”和“银行贷款比例集中度”之后的又一重要调控措施。

主要观点

• 政策背景与目标
  住建部拟在22个主要城市推行住宅用地集中供应政策，要求集中发布土地出让公告，集中组织土地出让活动，全年不超过3次，且城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。
  该政策的目的是为热点城市土地市场降温，长期来看有助于稳定房价预期，促进行业平稳健康发展。

• 政策对土地市场的影响
  集中供应住宅用地有望降低土地溢价率，缓解土地市场过热现象。但优质区域的土地仍可能维持较高溢价率。
  集中供地模式有利于开发商有计划、有节奏地理性拿地，从而改善房企盈利空间。

• 房企面临的挑战与机遇
  新政策对房企的前期投研、项目运营能力提出了更高要求。具备强大投研能力、精准把握市场机会的房企将在竞争中占据优势。
  融资成本低、资金实力强的房企将更易获取优质土地资源。品牌影响力和营销能力较强的房企在集中推盘时也更具竞争力。

• 行业马太效应加剧
  高杠杆房企在新政策下将面临更大的经营压力，高杠杆叠加高周转模式受到打击。
  行业内的优势资源将不断向财务稳健、资金成本低、土地储备充足的央企和大型房企集中，中小房企及高杠杆企业将加速出清。

• 多元化拿地能力成为关键
  具备城市更新经验或资源的房企受政策影响较小，能够保持原有投资节奏。
  擅长收并购拿地或拥有产业整合能力的房企，可通过差异化拿地策略获取优质资源，竞争优势更加明显。

关键信息

• 政策范围
  22个城市包括4个一线城市（北京、上海、深圳、广州）和18个二线城市（南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡）。

• 土地溢价率变化
  2020年一线城市中，北京、上海、深圳土地溢价率均高于广州，其中深圳土地溢价率最高。
  住宅用地溢价率普遍高于土地整体溢价率，显示住宅用地更为稀缺和热门。

• 房企毛利率下降
  截至2020年9月底，发债样本房企毛利率中位数从2018年底的33.77%下降至28.86%，显示行业盈利压力持续增大。

• 政策对房企经营模式的影响
  高杠杆房企在集中供地模式下需一次性购置多个地块，导致资金需求迅速增加，原有的高周转模式受到挑战。

结论

“住宅用地集中供应”政策的推行标志着房地产行业调控力度持续加大，旨在通过土地市场的理性供应，降低地价过热风险，稳定房价预期。该政策对房企提出了更高要求，促使行业资源向头部企业集中，进一步加剧了马太效应。同时，政策也为具备多元化拿地能力和强运营能力的房企提供了新的发展机遇。