2023-09-28-港交所-亿达中国_中期报告_2023_75页_8mb

億達中國控股有限公司2023年中期報告總結

公司概覽

億達中國控股有限公司（股份代號：3639.HK）於1988年成立，總部位於上海，是中國最大的商務園開發商及領先的運營商，主要業務包括商務園運營、銷售配套住宅、寫字樓及獨立住宅、委託運營管理、建築、裝修及園林綠化服務。公司於2014年在香港聯交所主板上市。

公司從1998年起積極把握服務外包與IT產業轉移的機會，通過「官助民办」、「國際化」及「產學研」一體化戰略，成功開發運營大連軟件園，成為服務外包商務園的先行者。截至2023年中期，公司已開發運營多個軟件園區和科技園區，並服務近70家世界五百強企業。

主要業務表現

收入與毛利

• 總收入：人民幣15.72億元，同比下降51.8%。

• 收入結構：

  • 物業銷售收入：人民幣8.88億元（佔總收入的56.5%）
  • 租金收入：人民幣2.51億元（佔總收入的16.0%）
  • 商務園運營管理服務收入：人民幣1.18億元（佔總收入的7.5%）
  • 建築、裝修及園林綠化收入：人民幣3.15億元（佔總收入的20.0%）

• 毛利：人民幣3.09億元，毛利率為19.7%，同比下降3.2%。

• 淨虧損：人民幣4,224萬元，較2022年同期淨利潤人民幣1,119萬元大幅下降。

物業銷售

• 合約銷售金額：人民幣9.35億元，合約銷售面積71,171平方米。
• 銷售均價：人民幣13,134元/平方米，同比增長10.0%。
• 主要銷售城市：大連（76.0%）、長沙（9.4%）、鄭州（10.5%）。
• 銷售收入：人民幣8.88億元，同比下降66.7%。
• 主要銷售類型：住宅物業（佔69.1%），其中大連為主。

商務園運營管理

• 運營管理項目數量：11個，合計簽約面積約87萬平方米。
• 運營管理收入：人民幣1.18億元，同比下降6.7%。
• 運營項目：包括北京中關村壹號、上海億達北虹橋創業城、長沙梅溪湖創新中心等。

建築、裝修及園林綠化

• 收入：人民幣3.15億元，同比增長44.8%。
• 業務覆蓋：高端住宅、高新產業園區、生態度假區、商務綜合體等。

土地儲備與發展策略

• 總土地儲備：約669萬平方米，應佔權益土地儲備約625萬平方米。

• 土地儲備分布：

  • 大連：79.0%（總面積5,292,102平方米，權益面積5,292,168平方米）
  • 武漢：8.6%（總面積573,743平方米，權益面積286,872平方米）
  • 郑州：6.1%（總面積409,858平方米，權益面積409,901平方米）
  • 長沙：3.5%（總面積233,000平方米，權益面積118,830平方米）
  • 其他城市：1.9%（總面積65,848平方米，權益面積45,063平方米）

• 發展策略：以「以輕帶重，輕重並舉」為全國發展策略，繼續深耕大連、武漢，拓展一、二線城市及經濟活躍區域。

借款與財務狀況

• 總借款：人民幣121億元1,414萬元，其中：

  • 有抵押銀行貸款：人民幣57.54億元
  • 有抵押其他借款：人民幣43.07億元
  • 無抵押其他借款：人民幣20.35億元

• 淨負債比率：約103.0%，與2022年同期基本持平。

• 現金及銀行結餘：約人民幣41,030萬元（包括受限制現金29,762萬元）。

• 融資成本：人民幣24,782萬元，同比上升22.5%。

董事會與企業管治

• 執行董事：姜修文（主席兼行政總裁）、袁文勝。
• 非執行董事：盧劍華（副主席）、王剛、蒋倩、翁小權。
• 獨立非執行董事：葉偉明、郭少牧、韓根生。
• 審核委員會：由葉偉明（主席）、郭少牧、韓根生組成。
• 薪酬委員會：由郭少牧（主席）、姜修文、韓根生組成。
• 提名委員會：由姜修文（主席）、葉偉明、韓根生組成。

權益披露

• 主要股東權益：

  • 嘉佑（國際）投資有限公司：61.20%（實益擁有人）
  • 中民嘉業投資有限公司：61.20%（大股東所控制）
  • 杨美莉、陈明濛：19.99%（共同及個別接管人）
  • 其他股東：9.34%（如正宏管理有限公司）

• 董事權益：

  • 姜修文：2.65%（受控法團權益）
  • 王剛：2.68%（受控法團權益）

重大事項與風險

• 仲裁與訴訟：

  • 2023年6月30日，公司與安都方存在未履行和解協議的付款義務，總欠款人民幣11.92億元。
  • 2023年6月30日，有賬面值人民幣32.81億元的借款尚未結清，導致部分貸款需立即償還。

• 外匯風險：

  • 公司主要以人民幣為功能貨幣，但有部分以港元及美元計值的現金及借款。
  • 目前無外幣對沖政策，但管理層持續監控風險。

• 貸款違約：

  • 由於控股股東中國民生及陳東輝事件，導致部分貸款協議觸發違約。
  • 2023年6月30日，應付安都方結餘及利息為人民幣11.92億元。

未來展望

• 下半年策略：

  • 深化智慧園區佈局，提升服務管理質量。
  • 繼續盤活低效資產，解決債務問題。
  • 引入戰略夥伴，實現優勢資源嫁接。
  • 加速產業轉型升級，聚焦輕資產領域。

• 產業佈局：

  • 持續打造智慧產業集群，如大連軟件園、長沙億達中建·智慧科技中心、鄭州億達科技新城等。
  • 推動「產投+運營」融合，探索多元商業模式。

• 財務目標：

  • 通過精細化管理及多樣化方式，爭取空間與時間，改善現金流與債務問題。
  • 保持「產城融合」發展戰略，促進區域經濟轉型升級。

管理層與股東關係

• 中期股息：董事會決議不派發任何中期股息。
• 購股權計劃：自2014年起未有購股權發放，可供授出數目為258,000,000份。
• 企業管治：遵守企業管治守則，並已通過審核委員會審議中期業績。

總結

億達中國控股有限公司在2023年中期面對房地產行業整體下行壓力，收入及利潤大幅下降，淨虧損達人民幣4,224萬元。公司積極探索輕資產運營模式，加強產業招商與智慧園區建設，並持續優化債務結構，提升現金流。公司將繼續深化產業佈局，強化企業治理，推動產業與城市協同發展。