20210413-亿翰智库-蓝光发展-600466.SH-调结构_优布局_未来华东新增资源占比≥40__5页_796kb

蓝光发展2020年总结

核心内容概览

蓝光发展（600466.SH）作为一家房地产企业，在2020年积极调整战略布局，优化区域结构，重点向华东、华中等高能级城市倾斜。公司销售和经营表现总体稳健，财务结构逐步改善，但仍需通过多方面策略优化负债水平，以应对行业监管要求。

主要观点

• 区域布局优化：2020年蓝光发展聚焦华东、华中区域，这两个区域贡献了总销售额的49.9%和总销售面积的44.1%，成为主要业绩增长点。
• 销售增长平稳：全年销售金额达1035.36亿元，同比增长2%；销售面积1205.07万平方米，同比增长10%。其中，滇渝区域和华东区域增长显著，分别增长23.29%和14.36%。
• 土储结构改善：截至2020年末，公司总土地储备建筑面积达2640万平方米，总货值约2800亿元，新一线、二线及强三线城市占比达70%，土储质量持续提升。
• 营业收入稳步增长：2020年营业收入达429.57亿元，同比增长9.6%。尽管净利润率略有下降，但未来随着新开工项目的竣工交付，营业收入增长仍具备较强支撑。
• 三道红线达标：蓝光发展净负债率88.57%，现金短债比1.06，剔除预收款后的资产负债率73.03%，符合“三道红线”要求，划入黄档房企。

关键信息

一、销售稳健，优化土储做大华东

• 销售数据：

  • 合约销售金额：1035.36亿元（同比增长2%）
  • 合约销售面积：1205.07万平方米（同比增长10%）

• 区域销售占比：

  • 华东：298.43亿元（28.8%）
  • 华中：217.91亿元（21.0%）
  • 华南、华北、成都及滇渝区域合计贡献50.1%的销售金额。

• 新增土储情况：

  • 2020年新增房地产项目60个，总建筑面积962万平方米，总货值1300亿元。
  • 华东和华中区域新增占比分别为38%和28%，合计66%。
  • 新增项目中，80%位于新一线、二线及强三线城市。

二、营业收入稳步提升，未来增长支撑性强

• 营业收入：429.57亿元（同比增长9.6%）

• 净利润：36.76亿元（归属于上市公司股东的净利润33.02亿元）

• 毛利率与净利润率：

  • 毛利率：22.6%（较2019年下降2.05个百分点）
  • 净利润率：8.56%（较2019年下降2.05个百分点）

• 影响因素：

  • 车位销售占比提高，利润率较低
  • 低利润项目结转
  • 新开工项目竣工延迟，影响营业收入确认

• 未来增长预期：

  • 2019-2020年新开工面积持续增长，预计未来2年项目竣工交付将带来收入增长
  • 2020年末合约负债790.2亿元，可支撑未来营收增长

三、三道红线划入黄档，多策略优化财务结构

• 财务指标：

  • 净负债率：88.57%
  • 剔除预收款后的资产负债率：73.03%
  • 现金短债比：1.06
  • 预收账款：862.08亿元（含税）

• 财务优化策略：

  • 替换短期负债为长期负债，以改善财务结构
  • 推进经营性物业变现，增加现金流，保障财务安全

行业与研究背景

• 行业趋势：2020年房地产销售达17.4万亿元，同比增长8.7%，疫情冲击下仍保持增长。
• 区域发展：高能级城市具备先发优势，长三角成为2021年重点发展的核心区域。
• 企业研究：蓝光发展积极拓展市场，优化土储结构，聚焦高能级城市，以提升整体竞争力。

研究员信息

• 于小雨：rain_yxy（微信号），yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲：w18705580201（微信号），wangling@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧：Yjtzl2016（微信号），lihuihui@ehconsulting.com.cn
• 曾志龙：Zengzhilong666（微信号），zengzhilong@ehconsulting.com.cn

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