2023-08-30-深交所-万科A_2023年半年度报告_225页_3mb

报告摘要

万科企业股份有限公司2023年半年度报告总结

核心内容概览

万科企业股份有限公司（简称“万科”）于2023年8月发布了其2023年半年度报告，涵盖公司基本信息、主要财务指标、管理层讨论与分析、公司治理、环境和社会责任、重要事项、股本变动及股东情况、债券相关情况以及财务报告等内容。报告强调了公司对安全、稳健经营的重视，同时展示了各业务板块的发展情况与未来战略方向。

主要观点与关键信息

一、公司基本信息

公司名称：万科企业股份有限公司
注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心
首次注册日期：1984年5月30日
最近一次变更登记日期：2023年8月23日
A股证券代码：000002、299903
A股证券简称：万科A、万科H代
H股证券代码：02202、299903
H股证券简称：万科企业、万科H代（仅限原B股股东）
公司法定代表人：郁亮
联交所授权代表：祝九胜、朱旭
联交所替代授权代表：叶凯雯

二、主要财务指标

项目	2023年1-6月	2022年1-6月	增减
营业收入	200,892,590,067.22元	206,916,289,449.72元	-2.91%
营业利润	20,335,189,196.50元	24,238,815,470.97元	-16.10%
归属于上市公司股东的净利润	9,870,472,245.91元	12,251,269,055.05元	-19.43%
扣除非经常性损益后归属于上市公司股东的净利润	8,702,699,763.64元	11,749,600,799.94元	-25.93%
经营活动产生的现金流量净额	1,864,499,635.13元	8,288,020,493.16元	-77.50%
基本每股收益	0.84元	1.05元	-20.00%
净资产收益率（全面摊薄）	3.96%	5.22%	下降1.26个百分点
净资产收益率（加权平均）	3.94%	5.06%	下降1.12个百分点
资产总额	1,684,196,409,372.70元	1,757,804,935,896.04元	-4.19%
负债总额	1,281,551,927,215.46元	1,352,168,105,932.49元	-5.22%
净资产	249,326,669,106.12元	243,325,374,922.33元	2.47%
资产负债率	76.09%	76.92%	下降0.83个百分点
净负债率	49.47%	43.61%	上升5.86个百分点
总股本	11,930,709,471股	11,630,709,471股	增加300,000,000股

三、业务发展情况

1. 房地产开发业务

实现营业收入1,843.6亿元，占比91.8%
销售面积1,297.0万平方米，同比增长0.5%
销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%
结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%
结算毛利率20.3%（扣除税金及附加后营业利润率为15.3%）
重点城市销售表现：在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三
已售资源未结算面积3,118.2万平方米，合同金额4,884.4亿元

2. 物业服务

万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%
社区空间居住消费服务收入91.1亿元，占比56.5%
商企和城市空间综合服务收入56.8亿元，占比35.3%
AIoT及BPaaS解决方案服务收入13.2亿元，占比8.2%
截至6月底，蝶城数量从年初的584个增至601个
房屋焕新业务在40个蝶城落地，新签约合同金额1.56亿元，同比增长65.5%
基础住宅物业毛利率提升至16.8%，同比提高3.1个百分点
客户满意度94.8%，续租率58%

3. 物流仓储服务

实现营业收入19.5亿元，同比增长17.0%
高标库收入11.4亿元，同比增长9.1%
冷链收入8.1亿元，同比增长30.3%
新开业4个冷链园区，可租赁建筑面积21.6万平方米
累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米，其中高标库843.7万平方米，稳定期出租率85%
冷链可租赁建筑面积141.5万平方米，稳定期使用率79%
7月获得国内首个BRCGS S&D AA级认证
响应“双碳”战略，新增1个LEED铂金级认证，3个LEED金级认证

4. 租赁住房业务

实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%
管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间
出租率95.9%，其中昆明紫金中心、重庆化龙桥项目均实现满租
企业客户占比提高至21.5%
线上平台注册人数达336万，同比增长24.4%
前台GOP利润率89.4%，同比提高1.9个百分点

5. 商业开发与运营

实现营业收入43.0亿元，同比增长7.3%
印力管理的商业项目营业收入27.4亿元，整体出租率94.7%
累计开业商业项目203个，建筑面积1,118.3万平方米
上半年新增9个输出管理项目，管理面积481万平方米
与超过10,000家品牌合作，数字化会员2,485.2万，月度活跃会员超292万，同比增长36.4%

四、财务状况分析

净利润151.7亿元，同比下降16.3%
归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%
有息负债总额3,213.6亿元，占总资产19.1%
一年内到期的有息负债457.0亿元，占比14.2%
境内新增融资综合成本3.73%
人民币负债占比80.6%，外币负债占比19.4%
有效CCS余额11.5亿美元，到期CCS9.71亿美元，新增CCS4亿美元
汇兑损失约4.4亿元，CCS公允价值变动无损益影响
存货总额8,370.3亿元，同比下降7.7%
拟开发产品1,128.1亿元，占比13.5%
在建开发产品6,219.7亿元，占比74.3%
已完工开发产品（现房）995.6亿元，占比11.9%

五、未来发展展望

保障经营安全：维持行业领先的信用评级，保持融资弹性，优化债务结构。
推动业务协同发展：加强不动产开发、经营、服务能力，形成更多具备交易条件的优良资产，探索REITs等创新型工具。
提升ESG价值：加强环境、社会和治理方面的实践，提升可持续发展能力。
各业务重点方向：
- 开发业务：推动销售回款，优化投资与采购机制，提升产品品质和交付效率。
- 物业服务：持续优化服务流程，推进蝶城供应链改造，加强科技研发。
- 物流仓储：聚焦冷链与核心城市，完善物流网络，增强客户黏性。
- 租赁住房：加速优质项目开业，保持高出租率，创新业务模式，拓展退出路径。
- 商业开发：保障重点项目开业，提高经营回报，加强科技与业务融合。

六、风险与应对措施

汇率波动风险：通过CCS等工具动态管理，有效控制外币债务汇率变动带来的风险。
其他风险：公司认为无重大不明朗事件影响持续经营能力，风险控制与上年末无重大变化。

七、其他重要信息

非经常性损益：合计116.78亿元，同比增长132.2%
会计准则调整：按新会计准则调整，无境内外会计准则差异
分红政策：2023年半年度不派发现金红利、不送红股、不转增股本
财务报告审阅：由毕马威华振会计师事务所审阅，保证财务报告的真实、准确、完整
董事会会议：董事会主席郁亮、执行副总裁韩慧华均参与，辛杰董事由黄力平代为行使表决权

八、公司治理

股东大会情况：
- 2023年3月8日召开2023年第一次临时股东大会，出席比例52.5951%
- 2023年6月30日召开2022年度股东大会，出席比例50.3194%
优先股股东：无表决权恢复请求召开临时股东大会的情况

九、总结

2023年上半年，万科面对市场低迷和复杂经营形势，坚持稳健发展策略，优化负债结构，提升经营效率，同时加大科技投入，推动业务创新与服务升级。尽管营业收入和净利润均有所下降，但公司通过提升各业务板块的盈利能力与运营效率，增强了市场竞争力与可持续发展能力。未来，公司将围绕安全、协同、ESG等核心方向，持续提升综合经营水平。

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